Выплата неустойки за просрочку сдачи дома

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Выплата неустойки за просрочку сдачи дома" от профессионалов с полным описанием проблематики. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то вы всегда можете задать вопрос дежурному специалисту.

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Источник: http://www.garant.ru/news/1224163/

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Читайте так же:  Медосмотр призывников в военкомате — правила проведения осмотра

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Читайте так же:  Налоговый кодекс - льготы по уплате госпошлины


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.


Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1228188/

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.
Читайте так же:  Претензия на выплату задолженности по заработной плате после увольнения

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Видео (кликните для воспроизведения).

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Источник: http://paritet.guru/stati/sovetyi-yurista-chto-delat-esli-zastroyshhik-prosrochil-sdachu-doma.html

Читайте так же:  Налоговые льготы ветеранам военной службы

Неустойка по ДДУ

Гражданская форма договора обязывает каждого из ее участников или сторон выполнять прописанные в кодексе условия. Взыскание неустойки по ДДУ дает возможность покупателям жилья по форме договора долевого участия получить неплохое денежное возмещение. Если застройщик будет ненадлежащим образом выполнять прописаны в документах условия о передаче жилья в пользовании приобретателя.

Можно ли взыскать неустойку по ДДУ — за что и когда ее требовать

В 2004 году был принят федеральный закон №214, который регулирует правоотношения между застройщиками и приобретателями недвижимости. Нормативный акт позволяет рассчитать определённые стоимости просрочки на основании того, что строитель в лице компании, у которой приобреталось жилье по договору долевого участия, не выполнил обязательства и не сдал объект в срок.

Неустойка или по-другому пени дают возможность получить процент в виде возмещения стоимости со дня пропуска сроков сдачи приобретателю жилого помещения. Это требование распространяется только на участников договора долевого участия.

Это было введено в законодательном уровне, чтобы мотивировать любого застройщика, находящегося на территории Российской Федерации, выполнять установленные условия согласно подписанному с приобретателем договором.

Требовать выплату пени или неустойки может сторона, признанная заказчиком и приобретателем недвижимого имущества за каждый день просрочки сдачи объекта.

Какова ставка неустойки по ДДУ

Ставка неустойки также прописана в федеральном законе № 214 ФЗ от 2004 года. Согласно установленным правовым параметрам ее размер будет соответствовать 1/300 от ставки рефинансирования установленной центральным банком Российской Федерации.

Точно ее размер определяется в соответствии с текущими днями в просрочке сдачи объекта жилого или нежилого фонда и стоимостью договора в течение действующего срока нарушения.

Кроме этого действует правка, которая позволяет приобретателю, а именно физическому лицу, взыскивать с застройщика неустойку в двукратном размере в соответствии с установленной с ценой объекта недвижимости и ставкой рефинансирования ЦБ РФ.

Для самостоятельного расчета и понимания, откуда берутся каждый из показателей, следует обращаться к действующему законодательству, где указаны основные параметры для расчета.

Все это будет выглядеть следующим образом:

  • ставка рефинансирования на 2019 год от ЦБ РФ — 7%;
  • 1/300 от ставки — 7/300 = 0,0233;
  • двойной размер для физических лиц будет равен 0,0233*2 = 0,0466.

Именно на это полученное число необходимо умножать каждый день просрочки.

Когда начинается просрочка

Теперь необходимо рассмотреть вопрос, который очень часто является спорным для суда, а именно, в какой момент начинает действовать просрочка согласно договору долевого участия, между застройщиком и заказчиком.

Точно установленная дата завершения действия договора и начала действия нарушения по нему позволит более точно определить количество дней, за которые приобретатель недвижимости может получить в выплаты виде неустойки.

Гражданский кодекс устанавливает, что рассрочка считается в следующий день, идущий после установленного в договоре, при передаче квартиры приобретателю или согласно договору долевого участия.

Например, если застройщик обязан передать объект недвижимости приобретателя в установленный и прописанный срок до 01.01.2019 г, днем просрочки будет считаться следующий после него день, а именно 02.01.2019 г.

Важно обратить внимание на тот момент, что ряд застройщиков, как показывает практика, не всегда точно указывают дату, при которой они обязуются передать объекты недвижимости приобретателю. Такие действия отмечаются как намеренные чтобы у приобретателя недвижимости по ДДУ не было возможности взыскать неустойку в случае просрочки.

Расчет неустойки по ДДУ

Перед тем, как обращаться в судебные инстанции для получения причитающейся выплаты согласно нарушениям, отмеченным в договоре долевого участия, необходимо самостоятельно рассчитать день или неустойку по заключенному с застройщиком договору. Без этого требование не будет считаться мотивированным, и суд может снизить выплату в пользу ответчика.

Очень часто суды в практике используют 333 статью Гражданского кодекса, когда неустойка может быть уменьшена на 30% или даже 60%.

Здесь главное — грамотно подойти к расчету и без ошибок его провести. В расчете будут сразу несколько переменных, которые необходимо самостоятельно найти дольщику. Без них рассчитать неустойку будет невозможно.

В случае ошибки, допущенной в расчетах, суд может отправить или отклонить исковое требование, что также может создать ряд трудностей, если спор перешел в арбитражное направление.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Находиться неустойка будет по следующим переменным:

  • Н — неустойука.
  • КПД — количество просроченных дней.
  • СНД — стоимость недвижимости по договору ДДУ.
  • СР — ставка рефинансирования, действующая на период от просрочки установленная центральным банком Российской Федерации.
  • КЛ — категория лица. Для физических лиц необходимо брать 1/150 по ставке рефинансирования, для юридических лиц — 1/1300.

В общем виде, согласно представленным параметрам, формула будет следующая:

Н = (СНД*КПД*СР/100) / КЛ

Теперь следует поставить параметры, чтобы на наглядном примере посмотреть, как действует формула расчёта просрочки по ДДУ.

Пример: Застройщик обязан сдать объект в срок до 01.03.2019 года. В итоге он нарушил сроки, установленные договором долевого участия, и передал объект покупателю только 01.09.2019 г. Приобретателем являлось физическое лицо. Цена недвижимости по договору составляла 5 млн рублей.

(5000000*184*0,07)/150

Получается, что за полгода просрочки по ДДУ застройщик будет обязан выплатить 429333рубля.

Как рассчитать неустойку по ДДУ — калькулятор онлайн

Если же в случае определенных обстоятельств не получается самостоятельно рассчитать неустойку по приведенной выше формуле, есть возможность использовать онлайн-ресурсы. Практически все калькуляторы, которые представлены по поисковым запросам рассчитывают просрочку по ДДУ онлайн и имеют одинаковые формулы.

Чтобы получить необходимое значение, которое в дальнейшем стоит использовать в исковом требовании, застройщику достаточно указать всего несколько параметров:

  • цена по договору ДДУ;
  • срок сдачи объекта по ДДУ;
  • фактический срок передачи объекта недвижимого имущества приобретателю.

После этого, алгоритм, построенный на приведенной выше формуле, произведет расчеты и укажет точное значение суммы до рубля.

Неустойка по ДДУ: алгоритм взыскания с застройщика

Самый сложный этап заключается в том, чтобы взыскать рассчитанную неустойку с застройщика. Картотека арбитражных дел по России, по многим ее регионам, содержит множество исков по этому направлению. Профессиональные юристы не раз отмечали сложности взыскания неустойки из-за того, что ни один из застройщиков не признает свою вину по суду и в дальнейшем приходиться устанавливать мотивы каждой из сторон.

Читайте так же:  Удержание алиментных пособий на ребенка после развода

В результате этого возникает ряд трудностей, о которых будет рассказано ниже. Важно понимать, что перед тем, как писать исковое заявление в суд, необходимо в досудебном порядке попытаться урегулировать вопрос с застройщиком в лице его представителя по поводу текущего обращения просрочки в сдаче жилья заказчику.

Только после того, как физическое либо юридическое лицо получило отказ в удовлетворении требования о досудебном порядке, которое необходимо и желательно получать в письменном виде, стоит отправлять исковое требование в суд.

Как подается досудебная претензия по неустойке ДДУ

Важно учесть одно единственное правило, которое поможет добиться успехов в взыскание неустойки с застройщика. Все свои требования важно излагать в письменном виде, а также создавать опись прилагаемых документов.

В первую очередь это касается использования заказных писем. Только в этом случае можно будет подтвердить факт того, что застройщик принял письмо от истца.

Если в течение установленного срока по требованию застройщик не дал ответ, необходимо связаться с ними через представителя в лице юриста либо самостоятельно и уточнить на каком основании застройщик игнорирует поставленные в досудебном обращение претензии и требования.

Еще один момент, которым злоупотребляют многие из застройщиков, — это смена юридического адреса.

Многие из них работают через офисы и представительства. Узнать фактический адрес, куда направлять обращения, можно самостоятельно.

Для этого необходимо узнать ИНН компании, с которой заключался договор. Его можно получить достаточно просто. Он указан в договоре долевого участия.

Необходимо точно излагать требования, ссылаясь на 214 Федеральный закон, а также Гражданский кодекс. В претензии отмечается и срок, на основании которого была образована неустойка, а также точная сумма в рублях, которую необходимо возместить в качестве пени.

Образец досудебной претензии

Образец досудебной претензии не имеет строго установленной формы. В зависимости от того, через какого юриста обращается истец или использует доступные системы «Консультант», «Гарант» в сети, формы могут быть примерно любого содержания и типа. Скачать их можно в интернете бесплатно, так как они находятся в открытом доступе.

Нет также обязательного требования в виде составления обращения при помощи печатной машинки, принтера и компьютера, поэтому его можно направить написанным от руки.

Однако, как говорилось уже выше, необходимо соблюдать установленные требования, по которым в дальнейшем можно написать исковое обращение, а именно направлять все документы по почте, уведомляя заранее, и установить сроки, в течение которых будущий ответчик должен дать ответ по существу указанного в нем вопроса.

В арбитражном суде

Если застройщик перешел на отрицательную сторону и отказывается выполнять законом установленные требования необходимо написать исковое заявление в арбитражный суд, который занимается такими делами.

Практика неоднозначная, ведь в каждом регионе действуют свои условия, на которых рассматриваются конкретные дела. Очень многое зависит от самого истца и ответчика. Если исковые требования будут неточными или составлены с нарушениями, это приведет к тому, что иск будет отозван судом.

Срок давности по неустойке ДДУ

Срок исковой давности больная тема для многих юристов. Это связано с тем, что он рассчитывается в каждом регионе по-своему. На общих основаниях, согласно положению Гражданского кодекса, срок исковой давности для любого типа сделки составляет не более 3 лет.

Однако период, в течение которого он начинает действовать, трактуется у каждого по-разному. Позиция Верховного суда указывает на то, что необходимо рассчитывать срок исковой давности, начиная с момента образования просрочки, именно даты предельного срока передачи квартиру ее покупателю.

Исковое заявление неустойка по ДДУ – образец

Что касается образца искового заявления, тут необходимо сделать одно уточнение. Так как это договор общего гражданского типа, заявление, а точнее его форма, будет также иметь открытый характер.

Важным моментом при подаче искового заявления является очередность поставляемых требований, а также отсылка на действующее законодательство, а именно на 214 Федеральный Закон и гражданский кодекс при расчете неустойки.

В конце всегда необходимо прикладывать перечень документов и их копий, которые подтверждают факт наличия просрочки по сдаче жилья и образование неустойки в рассчитанном размере.

Госпошлина

С размером госпошлины все неоднозначно. Согласно 333 статье Гражданского кодекса размер государственной пошлины будет исчисляться исходя из суммы исковых требований, а именно от стоимости самого диска.

Чем больше его размер, тем больше будет соответственно и цена государственной пошлина.

Согласно приведенному выше примеру, при расчете неустойки сумма исковых требований будет составлять 429333 рублей. Пошлина же будет выплачена в размере 2% от этой суммы и плюс еще 5% от нее, если она превышает 200 тыс руб. В итоге размер пошлины будет составлять 11587 руб.

Неустойка по ДДУ: Возможна ли выплата при банкротстве застройщика?

В таком случае выплата возможна. Конечно, появляется ряд и других кредиторов этого обанкротившегося застройщика. Чем раньше будет подано требование о возмещении неустойки, тем выше будет очередь истца в этом списке. Формируется он при помощи назначенных судом арбитражных управляющих.

Имея на руках судебное решение о взыскании неустойки в установленном размере, останется только ждать, пока застройщик удовлетворит все требования при помощи арбитражных управляющих.

Чтобы не допускать подобных мер, рекомендуется внимательно изучать договор при его подписании. Не стоит бояться или стесняться задавать вопросы застройщику в случае, если одно из условий в договоре обозначено размыто, в том числе и сроки, из-за которых очень часто возникают судебные споры.

Если же строительная компания, у которой приобретается жилье, отказывается обозначать реальный срок в договоре долевого участия, тогда стоит найти другого застройщика.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://oformovich.ru/kvartira/novostroyki/neustoyka-po-ddu.html

Выплата неустойки за просрочку сдачи дома
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here