Особенности сроков договора аренды

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Особенности сроков договора аренды" от профессионалов с полным описанием проблематики. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то вы всегда можете задать вопрос дежурному специалисту.

Особенности сроков договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В чем отличие договора аренды на неопределенный срок от договора на 11 месяцев? Каковы плюсы и минусы для арендатора и арендодателя в случае заключения договора аренды на неопределенный срок?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в упрощенном порядке, предупредив контрагента в срок, установленный законодательством.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

10 октября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник: http://www.garant.ru/consult/civil_law/1304558/

Энциклопедия решений. Особенности договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Особенности договора аренды, заключенного на неопределенный срок

В том случае, если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Особенностью договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является то, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону*(1). Срок предупреждения составляет один месяц, а при аренде недвижимого имущества — три месяца до даты прекращения договора (если иной срок не установлен законом или договором).

Закон делает два исключения из общих правил о сроках предупреждения при одностороннем отказе от договора аренды:

1. арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ);

2. в случае, если заключены на неопределенный срок предусмотренные ст. 15 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ договоры аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд содействия развитию жилищного строительства в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Как следует из п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, право одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не зависит от того, какие именно обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора. Закон не содержит требования о каком-либо обосновании стороной договора причин своего отказа от бессрочного договора аренды, поэтому суды признают правомерным такой отказ при выполнении стороной-инициатором требования о предупреждении об отказе.

Прекращение договора, заключенного на неопределенный срок, происходит после предупреждения стороны договора об отказе от договора и истечения предусмотренного срока для такого предупреждения*(2).

По вопросу регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на неопределенный срок, в законодательстве конкретные указания отсутствуют, однако из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 можно сделать вывод, что регистрация договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, не требуется.

*(1) Следует учитывать, что стороны не вправе своим соглашением полностью исключить возможность одностороннего отказа от бессрочного договора аренды (см. абзац четвертый п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах»).

*(2) В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ (внесена в ГК РФ Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившим с силу с 01.09.2013) правовые последствия извещения или иного юридически значимого сообщения по общему правилу наступают для его получателя с момента доставки такого сообщения ему или его представителю. При этом сообщение считается доставленным и в том случае, если адресат не получил его или не ознакомился с ним по зависящим от него обстоятельствам.

Источник: http://base.garant.ru/58074054/

Субаренда

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Читайте так же:  Основные преимущества лизинга и кредита — отличие друг от друга

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Источник: http://www.audit-it.ru/terms/agreements/subarenda.html

Договор аренды недвижимого имущества

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся

    1. земельные участки,
    2. участки недр,
    3. обособленные водные объекты и
    4. все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
    5. подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются:

    • прочная связь с землей;
    • невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе.

Понятие договора аренды недвижимости (на примере аренды здания и сооружения)

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества : зданий и сооружений, — требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

По своей юридической природе договор аренды недвижимости:

    • консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
    • возмездный (встречное предоставление в виде платы);
    • двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
    • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Субъекты договора аренды недвижимого имущества:

    1. арендодатель — собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
    2. арендатор — всякий дееспособный гражданин либо организация.

Содержание договора аренды недвижимости

Существенными условиями договора аренды является:

    1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору — арендодателя и арендатора);
    2. срок аренды ( исходя из определения договора аренды );
    3. арендная плата (ст. 654 ГК РФ).

Предмет договора аренды недвижимого имущества:

    1. недвижимое имущество, передаваемое в аренду;
    2. действия арендодателя и арендатора по передаче, содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

    • особой ценностью этих объектов,
    • их непотребляемостью в процессе использования,
    • неразрывной связью с землей и т.п.

Срок аренды недвижимости

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Читайте так же:  Дополнительная материальная помощь военнослужащим армии и росгвардии

Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК).

И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Права арендатора на земельный участок

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Источник: http://jurkom74.ru/ucheba/dogovor-arendi-nedvizhimogo-imuschestva

Раскроем секреты того, на какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения и каковы достоинства таких сделок

Далеко не все владельцы бизнеса имеют собственные помещения. В таком случае приходится снимать коммерческую недвижимость.

Для этого необходимо заключить договор об аренде нежилого помещения, в котором прописывают все условия и соглашения между арендатором и арендодателем (Гражданский кодекс РФ Ч.2 Глава 34). Давайте рассмотрим, на какой период лучше заключать подобные соглашения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Максимальное время действия наема

Отнеситесь с максимальной серьёзностью к составлению и проверке договора, так как именно в этом документе прописываются все условия вашего дальнейшего сотрудничества. В том числе, указывается срок аренды (ст.610 ГК РФ). Он может быть прописан определённой календарной датой либо периодом времени. Иначе договор считается заключённым на неопределённый срок. Во втором варианте стороны обязаны предупреждать друг друга о прекращении договорных обязательств не менее чем за 3 месяца до расторжения.

На какой срок можно заключить договор? Минимального срока аренды законодательство не устанавливает. Максимальный – 50 лет. Но законом предусмотрено введение ограничений для некоторых объектов недвижимости (ГК РФ). Например, для коммунальных служб и государственных структур – обычно до 5 лет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор, заключённый на срок более 1 года, обязательно должен пройти государственную регистрацию, иначе его могут признать недействительным.

  • Краткосрочный – срок аренды менее 1 календарного года.
  • Долгосрочный – срок аренды от 1 календарного года.
  • Бессрочный – срок аренды не указан.

Краткосрочный

Такой договор не подлежит регистрации и не может превышать срок действия более 1 года. Это самая простая форма используется в основном физическими лицами и мелкими организациями. Позволяет не тратить время на прохождение регистрации и сэкономить на оплате госпошлины.

Об особенностях заключения краткосрочного договора аренды сроком на 11 месяцев и меньше, мы рассказывали тут.

На длительный промежуток

Долгосрочный договор заключается на период от одного года и более, подлежит обязательной регистрации в государственных органах (п. 2 ст. 651 ГК РФ.).

То есть он вступает в действие после окончания процедуры (18 дней со дня подачи комплекта документов). В бумажный оригинал проставляется специальный штамп, а также вносится запись в архив (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Все последующие дополнительные соглашения к договору также подлежат регистрации. Для этого нужно обратиться в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (на местном уровне).

Долгосрочный договор предусматривает закрепление многих нюансов взаимовыгодного сотрудничества: например, арендные каникулы, индексацию арендной платы, мораторий на повышение расценок, санкции за досрочное расторжение, оплата ремонта и т.д. Такой тип аренды выгоден стабильным крупным предприятиям, занимающим большие площади. А также производственным организациям, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.

На неограниченный отрезок времени

Указание точного срока не является обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения. Бессрочным договором считается соглашение, в котором не прописаны точные даты и периоды найма (п.2 ст.610 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента подписания. Если по факту срок пользования объектом превысит один календарный год, регистрация не нужна.

Продление документа

По окончанию срока стороны имеют возможность продлить соглашение – такое действие называется пролонгацией.

Для этих целей можно заключить дополнительное соглашение. Но это необязательно! Если арендатор продолжает пользоваться помещением, а со стороны арендодателя не поступает возражений, договор автоматически пролонгируется (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Краткосрочный договор может предусматривать автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, при этом он также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Единственное условие – отсутствие возражений обеих сторон. Долгосрочный договор считается пролонгированным на неопределённый срок, если после его окончания, стороны не заявили о расторжении, и арендатор продолжает использовать помещение (ГК РФ).

Но договор с установленным сроком может быть пролонгирован на неопределённый срок и переведён в бессрочный, и в таком случае регистрация не нужна.

Плюсы и минусы заключения разных сделок

Для мелких предприятий больше подходит краткосрочная форма. Она позволит избежать лишних затрат, а также обеспечит мобильность вашему бизнесу. В случае появления более выгодного предложения, вы всегда можете съехать на новое место, при этом избежать штрафов за досрочное расторжение договора.

Читайте так же:  Компенсация за переработку военнослужащим

Плюс для арендодателя – это, как правило, более высокие расценки на сдачу помещения.

К недостаткам можно отнести отсутствие для арендатора определённости на длительный период времени, а для арендодателя – необходимость поиска новых съёмщиков и простой помещения.

Минусом долгосрочной аренды можно считать необходимость прохождения регистрации и оплату пошлины. С другой стороны, такой документ даёт гарантии и обеспечивает уверенность в завтрашнем дне всем участникам. Арендные каникулы позволяют оборудовать помещение для собственных нужд, а арендатору сэкономить на вложениях в ремонт помещения.

Период сниженных арендных ставок – прекрасная возможность для первоначального развития бизнеса. Долгосрочный договор позволяет установить длительные и стабильные партнёрские отношения, что конечно является огромным преимуществом в наше непростое время.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: http://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/poryadok-oformleniya/vidy-dogovorov/sroki

Срок действия договора аренды – договор краткосрочного и долгосрочного найма

На какой срок заключать договор, стороны решают сами.

Но в законодательстве предусмотрены ограничения по срокам для отдельных видов договоров, и особенности прав и обязанностей сторон в зависимости от срока договора.

Поэтому мы решили подготовить для вас отдельную статью, посвященную именно срокам договоров найма жилья.

Срок в договоре найма

В соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ, договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Если же срок в договоре не прописывать, то он будет считаться заключенным на максимальный срок, то есть на пять лет.

Договор краткосрочного найма жилого помещения

Отдельно выделяется краткосрочный наем – договор, заключенный на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Особенность краткосрочного найма в том, что по такому договору нанимателя можно ограничить в некоторых правах, а именно:

  1. У нанимателя не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
  2. Наниматель не сможет поселить в квартире постоянно проживающих с ним граждан, а также временных жильцов.
  3. Наниматель не будет иметь право сдать квартиру в поднаем.
  4. У нанимателя не будет права потребовать с согласия наймодателя заменить в договоре нанимателя на одного из граждан, постоянно проживающих с ним.
  5. В случае обращения наймодателя в суд с требованием расторгнуть договор по одному из оснований, перечисленных в п. 2 ст. 687 ГК РФ, наниматель не сможет потребовать предоставить ему срок для устранения нарушения условий договора, а также отсрочить решение суда о расторжении договора.

Но все эти ограничения могут быть отменены соответствующими условиями самого договора, если стороны сочтут это нужным.

Отличие краткосрочного и долгосрочного договоров аренды жилья

Наряду с возможностью ограничения прав нанимателя имеется еще одно отличие между краткосрочным и долгосрочным договором найма. Ограничение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если хотите получить более подробную информацию о договоре найма в целом и о правах и обязанностях сторон по данному виду договора, предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале.

Еще раз обращаем Ваше внимание, что в соответствии с изменениями в ГК РФ, вступившими в силу 22 июля 2014г. наем жилого помещения по договору, заключенному на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Сдаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

  • Абсолютнобесплатноскачать шаблон договора найма или аренды жилого помещения
  • Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
  • Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор найма, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
  • А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения. Наши услуги для арендодателей и арендаторов

18 комментариев

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, заключаем бессрочный договор аренды жилого помещения ИП с организацией в лице директора… Нужна ли регистрация договора? Если да, то может лучше срок указать 11 месяцев или второй стороне это может быть невыгодно? Какие подводные камни могут быть

Договор,заключённый на 1 год считается краткосрочным?
Какова минимальная арендная плпата за 1м2 жилого помещения?

“Т.е. обременение по договору, заключенному на год, должно быть зарегистрировано.”
Ничего оно не должно быть зарегистрировано. В ст. 26.1. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” нет ОБЯЗАННОСТИ сторон регистрировать обременение. Есть лишь ПРАВО…

Добрый вечер!Поясните, пожалуйста, а договор, заключенный ровно на год, подлежит государственной регистрации?

Добрый день.
Если речь идет о договоре найма жилого помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Т.е. обременение по договору, заключенному на год, должно быть зарегистрировано.

Договоор,заключённый на1год считается краткосрочным?
Какова минимальная арендная плата зажильё по закону в Украине?

Добрый день!
3 декабря 2014 года сдала квартиранту комнату,составили договор,но срок действия не был указан.В договоре было прописано,что я не должна повышать аренедную плату,но я это сделала,хотя квартирант не был против. Прошло больше года,квартирант до сих пор жил у меня,но он начал не до конца уплачивать арендную плату.Что привело к образованию с его стороны долга. недавно квартирант съехал, сказал что платить не будет потому,что я нарушила условие договора и договор без срока не действителен.что делать?он прав?спасибо!

Добрый день.
В соответствии со ст. 683 ГК РФ, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Т.е. Ваш договор действителен.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п.2 ст. 682 ГК РФ). Но если Вы заключили с нанимателем соответствующее доп.соглашение об изменении стоимости найма, то это не является нарушением.

То есть я могу его обязать платить за то время,что он уже не живет?раз договор на 5 лет,и расторжения не было.Доп соглашений мы не заключали,значит он прав?
Он горит,что если я не прекращу требовать деньги,то он оповестит налоговую о том,что я незаконно больше года сдавала в аренду квартиру и не платила налоги.Прав ли он?

Здравствуйте! Я правильно поняла, если наниматель будет жить не один, ему не получится заключить краткосрочный найм, потому что там будет отсутствовать такое условие (разрешение на проживание еще кого-либо)?

Добрый день.
В соответствии с п.2 ст. 683 ГК РФ к договору краткосрочного найма не применяются положения п.2 ст. 677, предусматривающего указание в договоре граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем.
При этом в п.2 ст. 683 ГК РФ также говорится о том, что договором может быть предусмотрено и иное.
Таким образом, по договору краткосрочного найма возможность проживания в квартире кого-либо, кроме нанимателя определяется по договоренности сторон.
При этом обращаем Ваше внимание, что в соответствии со ст. 679 ГК РФ согласие наймодателя не требуется при вселении несовершеннолетних детей.

Читайте так же:  Положения статьи 113 ск рф задолженность по алиментам

Здравствуйте!
Купила квартиру по договору долевого участия. Застройщик ввод дома задерживают, все сроки нарушены. Хочу через суд добиться от застройщика оплаты съема квартиры. Скажите, будет ли иметь юридическую силу краткосрочный договор найма жилого помещения, если его предоставить в суде как доказательство съема жилья? Хозяин квартиры должен будет уплачивать налог согласно такому договору? Как понимаю регистрировать его не нужно. Договор сроком на 8 месяцев.

Добрый день.
Данный договор будет являться подтверждением того, что вы действительно снимали квартиру и потратили деньги на арендные платежи.
Скорее всего, в суде придется доказывать, что Вам а)необходимо было съемное жилье; б)именно такое съемное жилье именно за такие деньги. Какое решение примет суд – сказать сложно.
Для наймодателя оплата будет являться доходом, облагаемым налогом в соответствии с НК РФ (НДФЛ, УСН, ПСН – в зависимости от применяемого наймодателем режима налогообложения).
Государственной регистрации в соответствии с п.2 ст. 674 ГК РФ подлежит только обременение права собственности, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года. Регистрировать обременение по договору, заключенному на 8 месяцев не требуется.

А что касается нежилого помещения, есть ли какие то максимальные предельные сроки?

С квартирантами был заключен краткосрочный договор (менее чем на год), затем договор продлевался дополнительными соглашениями. (Затем мы прекратили продлевать договор дополнительными соглашениями, но квартирант живет). То есть последнее доп. соглашение было до июня 2015 г. В договоре не было пункта об автоматической пролонгации (и ГК РФ, ст 683 утверждает, что для его расторжения не надо уведомлять за три месяца) . Но при этом есть пункт о том, что договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон при письменном уведомлении за 1 месяц.
Вопрос 1. Могу ли я в такой ситуации просить квартирантов освободить жил.площадь менее чем за месяц, мотивировав тем что договора нет? Или даже в таком случае я должна предупредить их за 1 месяц?
Не будут ли они мотивировать тем, что договор стал бессрочным?

А также, есть такое мнение, что, если суммарное действие краткосроч договора плюс допсоглашения вместе составляют более года – такой договор перетекает в бессрочный.
Вопрос 2. Так ли это?
Пожалуйста, помогите разобраться. …

Добрый день.
В отношении договора аренды имеется позиция ВАС РФ о том, что при возобновлении договора аренды на новый срок отношения между сторонами регулируются новым договором (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Применив эту же логику к договору найма, можно сказать, что если доп. соглашения к Вашему договору были направлены именно на возобновление договора, а не вносили изменения в первоначальный договор в части срока окончания действия, то это договор не стал бессрочным.
Таким образом, если срок действия договора истек, Вы можете или инициировать его возобновление на новый срок, или попросить жильцов освободить занимаемое помещение.

Здравствуйте! Все очень доступно и познавательно НО…..
Я столкнулся с проблемой. У Вас в статье написано, что договора найма жилого помещения,ни где и ни кем не регистрируются, НО ЮРИСТ НА РАБОТЕ отказывает мне в выплате 50% и требует зарегистрировать договор найма в Росреестре! Как быть? На что сослаться. Был в Росреестре, говорят не регистрируем, но при этом и отказа письменного не дают!

Добрый день
В соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Источник: http://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/vidy-arendy-zhilya/sroki/

Срок аренды и срок действия договора аренды

Срок действия арендного договора не является существенным условием, но это не значит, что данное условие арендных отношений не требует ответственного подхода. Темой сегодняшней статьи будет именно срок договора аренды. Мы рассмотрим возможные сроки арендных отношений различного типа.

Определение сроков

В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены. В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.

И вновь обращаясь к российскому законодательству поясним, что срок аренды и срок действия договора аренды – это разные понятия, о которых необходимо знать обеим сторонам арендного соглашения:

Срок аренды – это временной интервал, на протяжении которого арендатор имеет право использовать (либо использовать и владеть) имущество.

Срок действия договора – это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.

Арендный договор может быть заключен на различные интервалы времени и от этого зависит необходимость его регистрации в Росреестре, порядок расторжения и некоторые другие нюансы, о которых мы поговорим немного подробнее. Любой арендный договор по согласованию сторон может быть заключен на срок:

  • до 12 месяцев – краткосрочные арендные отношения,
  • от 1 года до 5 лет – среднесрочные арендные отношения,
  • от 5 до 49 лет – долгосрочное арендное соглашение,
  • без указания срока – неопределенный срок арендного соглашения.

Кроме того, отечественными правовыми нормами устанавливаются сроки начала и окончания арендных отношений, которые определяются по установленным правилам. Данные сроки могут быть определены:

  • календарными датами,
  • окончанием установленного временного отрезка,
  • установлением события, которое обязательно наступит.

Особенности арендных соглашений

Заключение договора, который обязательно составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки, сопровождается определением сроков. В некоторых случаях договор начинает действовать с момента его подписания (краткосрочные арендные отношения).

При этом отсчет срока аренды может начинаться позже. Окончание периода действия сделки и срока аренды не всегда совпадают. К примеру, срок договора может ограничиваться действием обязательств участников. Но иногда обязательства по договору, могут превышать срок его действия. А значит, срок арендного соглашения и период действия договора не всегда совпадают. Равенство сроков возникает тогда, когда собственник объекта передает его арендатору в день оформления сделки и получает обратно в момент окончания его действия.

Арендный договор оформляется организациями. Обычные граждане (чаще это относится к жилым помещениям) заключают договор найма.

Сроки договоров и их различие

С даты начала действия арендных отношений у лица, принявшего в аренду (наем) недвижимость, возникает обязанность уплаты установленной за аренду ставки. В этот же момент владельцем недвижимости объект должен быть передан арендатору на согласованных ранее условиях.

Как в любых других процессуальных сроках, начало и окончание суток является началом и окончанием арендных сроков. Например, когда срок окончания арендных отношений оговаривается конкретной датой, то временем окончания будет 24:00 указанного дня. Если арендатор уведомляет собственника объекта об окончании либо пролонгации арендного соглашения, тогда числом, фиксирующем дату уведомления, будет число из штампа почтового отделения на конверте.

Читайте так же:  Орден мужества — положенные льготы и выплаты

Краткосрочные арендные отношения

Арендный договор на передачу во временное пользование помещения (вне зависимости от его назначения), оформленный на срок не превышающий 12 месяцев, относится к краткосрочной сделке. Такие соглашения найма/аренды жилых помещений, строений, земли и другого недвижимого имущества не подлежат обязательной регистрации в соответствующих государственных структурах.

Именно поэтому многие используют краткосрочную форму арендных отношений для упрощения процедуры оформления сделки. Некоторые арендаторы и собственники объектов (в основном это граждане и небольшие фирмы) стараются избежать госрегистрации договора из-за нежелания тратить время на ожидание документов и платить пошлину.

Важно отметить, что, заключая соглашение 1-го числа определенного месяца, а конечной датой договора прописано 30/31 число предыдущего месяца в следующем году, необходимо зарегистрировать сделку, поскольку такой временной интервал приравнивается к одному году. Поэтому, при оформлении краткосрочных арендных отношений следует указать дату прекращения сделки, которая будет соответствовать предпоследнему дню месяца.

Краткосрочное арендное соглашение, предполагающее автоматическое продление (при согласии сторон), не потребует регистрации его в государственных инстанциях.

По окончанию срока соглашения, может быть оформлена его пролонгация на аналогичный период времени (меньше года). При таких условиях госрегистрация не нужна. Кроме того, в соответствии с нормативными актами участниками сделки может быть прописано автоматическое продление отношений по его окончанию действия договора на тот же период времени. При отсутствии возражений сторон регистрация нового договора не нужна.

Долгосрочные арендные отношения

Арендный договор, заключаемый на срок более года, относится к среднесрочным и долгосрочным соглашениям. Предельный срок такого договора составляет 49 лет. Обычно, по долгосрочному арендному соглашению передаются:

  • земельные участки,
  • водоемы,
  • недвижимость, относящаяся к категории «недра»
  • крупные производственные объекты.

Передача арендуемого объекта (нежилого/жилого помещения, строения, земельного участка) на срок больше года должна быть зарегистрирована в государственных инстанциях. В этом случае, соглашение вступает в законную силу с даты получения регистрационных документов, точнее штампа на оригинале документов и внесения соответствующей записи в электронную базу данных Росреестра.

Процедура регистрации арендных отношений длится до 21 дня с момента подачи требуемого пакета документов в местное отделение Росреестра, кадастровой палаты и картографии (в зависимости от вида арендного договора).

В соответствии с правовыми нормами, если арендатор, при отсутствии возражений собственника объекта, продолжает пользоваться им по окончанию срока, прописанного в договоре, сделка признается пролонгированной на неопределенный срок на прежних условиях.

Если долгосрочное арендное соглашение недвижимого имущества либо его части не имеет регистрации, то оно признается не заключенным и не имеет законной силы.

Когда от государственной регистрации уклоняется один из участников сделки, вторая сторона вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, в котором будет содержаться требование о регистрации сделки.

Долгосрочные арендные отношения в дальнейшем могут быть преобразованы – арендуемый объект может быть переоформлен в собственность арендатором, при отсутствии каких-либо установленных законом препятствий. В том числе, данное положение относится к земельному участку, переданному в аренду местными органами самоуправления под ЛПХ или капитальное строительство здания на срок 49 лет.

Бессрочные арендные отношения

В соответствии с действующим законодательством, определение точного срока арендного договора не является обязательным положением сделки. При этом срок пользования переданной в аренду недвижимостью не может превышать максимальный срок, установленный законодательством. При оформлении сделки без определения сроков, любая из сторон вправе отказаться от принятых на себя обязательств, оповестив об этом другого участника соглашения за 3 месяца.

При оформлении бессрочных арендных отношений договор приобретает законную силу с даты его подписания сторонами. При этом такая сделка не предполагает обязательной государственной регистрации, даже в том случае если срок пользования недвижимостью будет больше 12 месяцев. Это прописано в Гражданском кодексе обязательную регистрацию предполагают исключительно срочные арендные соглашения, действующие больше 12 месяцев. Кроме того, пролонгированный на неопределенный период времени арендный договор тоже не предусматривает обязательной регистрации.

Однако, данную форму арендных отношений нередко называют «скользкой» потому, что многое зависит от смысла, который вложен в основные и дополнительные положения договора. Бессрочное соглашение предполагает пользование объектом на протяжении различных сроков – это может быть срок и меньше 12 месяцев, и период 49 лет. А значит существуют определенные риски для арендатора, поскольку собственник объекта может потребовать прекращения отношений в любое время.

Согласование сроков

При согласовании этого положения участникам сделки необходимо определить:

  • период действия соглашения, основываясь на правила законодательных норм,
  • применение условий сделки к отношениям, которые возникают до его подписания (если это необходимо),
  • права арендатора на оформление сделки на следующий период времени,
  • условия продления арендного договора с этим арендатором на новый период времени.

Пролонгация сделки

Если сторона, получившая недвижимость в аренду и на протяжении всего периода соблюдавшая положения сделки, пожелает продолжить использование объекта, то законом определяются приоритетные права пролонгировать договор. Хотя, для подобных юридических действий существует несколько условий:

  • отсутствие нарушение положений договора,
  • арендатор предлагает владельцу объекта более выгодные условия аренды, чем другие претенденты,
  • не нарушен предусмотренный законодательством срок уведомления о намерениях продлить арендный договор.

Соглашение может быть продлено без установления сроков, если арендатор, после наступления даты окончания договора не утратил своих прав владения недвижимостью, а его владелец не чинит препятствий этому. Положения самого соглашения в данном случае не изменяются, если ни одна из сторон не потребует их пересмотра.

При намерениях продлить арендное соглашение, арендатор должен письменно оповестить собственника недвижимости в срок, который определен положениями сделки либо в разумные сроки до завершения действия соглашения. При изменении положений договора, сторонами заключается допсоглашение о пролонгации сделки, в котором собственно и отражаются любые изменения действующего соглашения.

Важно! Продляя срок действующего соглашения, стороны вправе по своему усмотрению поменять условия по арендным платежам.

Аренда недвижимого имущества, как правило, оформляется на продолжительный период времени. Поэтому арендатору целесообразно заранее согласовать срок действия соглашения, а также его ключевые и дополнительные положения. Кроме того, желательно оформить раздел по неизменяемости на весь срок действия арендных отношений.

Действие сторон по окончанию срока

Если прописанный условиями сделки срок закончился, но арендатор не освобождает объект, не имея при этом возражений от владельца, тогда он вправе продолжать использовать имущество на прежних условиях. Сделка будет признана пролонгированной на тот же срок.

Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.

Важно! Когда арендатор, по окончанию срока действия договора, освободил объект, не уведомив об этом собственника в установленный срок, то могут возникнуть требования на оплату времени, на протяжении которого владелец недвижимости не знал об этом. При отказе арендатора возвратить объект по завершении срока арендных отношений, его законный владелец, в границах срока исковой давности, может обратиться в соответствующие инстанции для защиты нарушенных прав.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://domosite.ru/arenda/srok-arendyi-i-srok-deystviya-dogovora-arendyi

Особенности сроков договора аренды
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here