Как действовать, если арендатор не вносит арендную плату

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Как действовать, если арендатор не вносит арендную плату" от профессионалов с полным описанием проблематики. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то вы всегда можете задать вопрос дежурному специалисту.

Как действовать, если арендатор не вносит арендную плату?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендодатель и арендатор заключили договор аренды (четыре нежилых отдельно стоящих здания) на 11 месяцев. После 11 месяцев ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, и арендатор продолжил пользоваться зданиями. Спустя три месяца арендодатель сдал одно из зданий другому арендатору (без изменения договора с первым арендатором).
Второй арендатор пользуется электроэнергией и теплом, за которые по договору платит первый арендатор. Арендную плату второй арендатор платит непосредственно арендодателю. Первый арендатор зафиксировал факт нахождения в одном из зданий второго арендатора и обратился в полицию.
Имеет ли право арендатор взыскать неполученную плату по договору субаренды с арендодателя в качестве упущенной выгоды, учитывая, что изъятое арендодателем здание ранее сдавалось арендатором в субаренду?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

30 сентября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник: http://www.garant.ru/consult/civil_law/1300698/

Как действовать, если арендатор не вносит арендную плату?

Многие мои знакомые отказываются сдавать квартиру, которой они не пользуются, в аренду, по той простой причине, что опасаются проблем с арендаторами.

Сложности могут возникнуть разные, но самая распространенная проблема – это когда арендатора не платить арендную плату. Что делать в такой ситуации, знают лишь небольшой процент собственников. В итоге, владелец квартиры остается без прибыли, а арендатор избегает вполне законной ответственности.

Пару лет назад я столкнулась с такой проблемой, причем жильцы не платили деньги и не освобождали помещение. Чтобы решить вопрос, пришлось привлекать юриста, но и то, избавиться от проблемных съемщиков, удалось не сразу.

Поскольку, сложность такого характера очень «больная» для многих собственников жилплощади, то стоит рассмотреть вопрос более подробно.

Какую ответственность налагает на арендодателя подписанное соглашение?

В ст. 606 ГК РФ указано, что имущество (т.е. квартира или комната, дом) передается между собственником и арендатором на основании договора.

Жилье находится во временном пользовании у жильца, но за это он уплачивает владельцу имущество определенную сумму денег. Вот эта сумма и называется арендной платой. Очередность внесения средств определяется основным соглашением.

В арендном договоре должны быть прописаны следующие моменты:

  • условия и сроки действия соглашения;
  • порядок взаиморасчетов;
  • общая стоимость аренды.

В итоге, между участниками сделки, формируются взаимоотношения, которые не противоречат основным положениям действующего законодательства. Все возникающие конфликты регулируются пунктами договоренности или ГК РФ. Чтобы исключить проблемы, стоит за оформлением договора обратиться к опытному юристу.

Почему арендатор может не оплачивать платежи?

Сегодня сложно найти владельца жилья, который не столкнулся бы с такой проблемой. Арендатора хорошего сегодня заполучить нелегко, но и причины по которым жильцы не вносят арендную плату, тоже могут быть различными:

  1. Потеря работы или болезнь. Хорошо, когда жильцы обратились к владельцу квартиры, что получить отсрочку платежа.
  2. Арендаторы не вносят деньги, но и договориться с собственником не пытаются. Более того, игнорируют требования владельца жилплощади.
  3. Жильцы исчезают, оставив за собой неприглядную квартиру и кучу долгов.

Если у вас сложилась одна из подобных ситуаций, то не стоит ждать, пока проблема усугубиться. Необходимо срочно принимать меры.

Как действовать арендодателю, если жилец не платит деньги за найм?

Самый просто способ решить проблему – это пойти навстречу арендатору и предоставить ему отсрочку платежей. Лучше всего, зафиксировать достигнутую договоренность документально и у юриста.

Когда жилец уходит от ответа и отказывается съезжать, то решение может быть только одним – действовать согласно простой инструкции:

  1. Составить и направить жильцам досудебную претензию. Следует отправлять документ по почте с уведомлением.
  2. По завершению срока, который был отведен арендатору на исполнение претензии, у владельца жилья возникает право на одностороннее расторжение соглашения аренды.
  3. После расторжения договора, принимается решение о выселении жильца и судье имущества, оставленного в помещении.

Когда квартира освобождена, у владельца жилья возникает право взыскать долги по арендной плате через суд. Для этого, необходимо обратиться с исковым заявлением и дождаться решения судебной инстанции. К обращению необходимо приложить документы, подтверждающие обоснованность претензий арендодателя.

Читайте так же:  Возмещение причиненного ущерба гк рф — правовые характеристики и варианты компенсации

Что вправе сделать арендодатель с имуществом жильца, оставшимся после выселения?

Нередко бывают ситуации, когда в арендованных комнатах и квартирах остаются личные вещи жильцов. Это случается в связи с принудительным выселением арендаторов. Далеко на каждый хозяин квартиры имеет правильное представление, что же делать с вещами.

По закону, до момента прекращения действия арендного соглашения, требовать чужие вещи категорически нельзя. Подобные действия со стороны арендодателя могут быть квалифицированы, как нарушение прав жильца, а это уже незаконно.

После того, как арендное соглашение становится недействительным, все права на вещи переходят к собственнику жилья. В свою очередь, хозяин вправе:

  • удерживать или продать вещи;
  • передать на хранения третьим лицам.

По существующему правилу, такие вещи считаются брошенными, поэтому собственник квартиры вправе их использовать.

Прежде чем этим заняться, хозяин обязан произвести оценку оставшихся вещей. Для этого создается специальная инвентаризационная комиссия, которая и производится оценивание с обязательным составлением описи. До момента пока договор не будет прекращен, удерживать или продавать вещи владелец квартиры законного права не имеет.

Заключение

Ситуация с неплательщиками аренду очень часто встречается в России, но решать ее всегда необходимо законным путем. На основании представленного материала можно сделать несколько выводов:

  1. Все условия взаимодействия арендатора и арендодателя прописаны в соглашении аренды. Документ должен содержать и информацию о порядке внесения арендной платы и общей суммы.
  2. Для урегулирования проблемы можно предоставить жильцу отсрочку платежа, но такую договоренность стоит фиксировать документально.
  3. В случае неуплаты и игнорирования требований, собственнику жилища следует сначала направить жильцу претензии, а потом уже подать иск в судебную инстанцию.

Источник: http://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/arendator-ne-platit.html

Что делать если арендатор не вносит арендную плату

Выполнение договора – самый важный этап договорных отношений. Однако, к сожалению, достаточно часто стороны сделки оказываются недобросовестными. Для договора аренды распространённой является ситуация неоплату нанимателем арендной платы. Поэтому для наймодателя достаточно важно понимать алгоритм действий в такой ситуации.

Варианты санкций за невнесение арендной платы

Обязанность арендатора вносить арендную плату в форме и в сроки, установленные условиями сделки, определяется ст.614 Гражданского кодекса РФ. Положения этой же статьи устанавливают один из вариантов действий наймодателя в случае невнесения арендной платы – требование досрочной оплаты найма. Этот способ подойдёт, в первую очередь, тем наймодателям, которых, в принципе, устраивает наниматель и условия заключённого договора, однако получать арендную плату они хотят в установленный срок.

Указанный способ чем-то схож с правом кредитора требовать досрочно возврата всей суммы долга в случае невнесения должником очередного платежа (если договором установлена обязанность внесения периодических платежей). Однако законодатель устанавливает ограничение касательно количества требуемой к внесению досрочно арендной платы – это может быть не плата не более, чем за два срока подряд. При этом сроком считается именно срок внесения следующего платежа нанимателем. То есть если договором установлена ежемесячная оплата за аренду – это может быть досрочное внесение платы не более, чем за два месяца, если договором установлена обязанность ежегодного внесения платежей – не более, чем за два года.

При этом, причина невнесения арендной платы, в принципе, не важна. Даже если она была уважительной, это не отменяет права арендодателя. Исключение составляют условия, установленные самим договоров найма как уважительные (например, форс-мажор).

Понятие внесения двух арендных платежей фигурирует ещё в одном способе санкций касательно нанимателя за неуплату – расторжение договора. Договор, согласно общему правилу, завершает своё действие в срок, установленный самими условиями сделки. Однако сторонам предоставляется право на досрочное его расторжение.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендатор имеет право требовать досрочного расторжения сделки в случае, если наниматель не вносит арендные платежи в установленный договором срок более двух раз подряд. То есть, в этом случае, санкцией выступает расторжение договорных отношений.

Процедура досрочного расторжения договора за невнесение арендной платы

Ст.619 ГК РФ устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае невнесения арендной платы. Однако законом также установлена и процедура такого досрочного расторжения – наймодатель не может просто так отобрать арендуемое имущество. Процедура расторжения договора аренды на основаниии неуплаты состоит из трёх простых шагов:

  • отправка уведомления о нарушении договора;
  • отправка уведомления о расторжении договора;
  • расторжение договора в добровольном или судебном порядке.

Итак, первое, что должен сделать арендодатель, – отправить арендатору уведомление о том, что последний не вносит платежи в установленный условиями сделки срок с требованием устранить нарушения договора. При этом срок, в который последний должен устранить нарушения, устанавливается именно в уведомлении.

Оптимальным вариантом является обозначение в договоре срока, в который та или иная сторона должна устранять нарушения после получения уведомительного письма. Законом установлен разумный срок, который является оценочным понятием и может трактоваться стороны (или, в дальнейшем, судом) по-разному.

Если арендатор не устранил нарушения договора в установленный срок, наймодатель может отправить ему уведомление о расторжении договора. После получения такого уведомления у нанимателя всё ещё есть шанс сохранения договорных отношений и внесения арендной платы. Если же этого не происходит – арендодатель вправе требовать возвращения арендованного имущества и обращаться в суд с иском о расторжении договора и взыскании арендных платежей.

Судебный порядок расторжения договора не считается оптимальным, так как является затратным в плане денежном и временном для обеих сторон. Однако в отдельных случаях такой способ может быть единственновозможным.

Отказ от возврата арендованного имущества

На практике распространённой является ситуация не только невнесения арендных платежей нанимателем, но и невозврата арендованного имущества. Согласно положениям ст. 622 ГК РФ после окончания срока действия договора (в том числе, в случае его досрочного расторжения) наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том виде, в котором оно было получено в пользованием (с учётом нормального износа). Если этого не происходит, арендодатель вправе требовать выплаты арендных платежей за всё время просрочки возврата.

Читайте так же:  Источник выплаты дохода в 3-ндфл

Предположим, арендатор не вносил арендные платежи, на основании чего договор был расторгнут. Однако возвращать арендованное имущество он не собирается. В таком случае целесообразно будет обратиться в суд с иском об устранении преград в пользовании имуществом и взыскании денежных средств. Структурно такой иск будет состоять из двух частей:

  • прошение об устранении преград в пользовании имуществом арендодателя (арендованным);
  • прошение о взыскании денежных средств за всё время просрочки возврата имущества.

При этом закон не ограничивает срок, за который могут подлежать взысканию арендные платежи – средства должны быть оплачены за весь срок просрочки возврата.

Также в самом договоре аренды может быть установлено право арендодателя на начисление штрафных санкций (неустойки). Наиболее разумным является начисление неустойки в случае наличия упущенной выгоды арендодателя. В таком случае последний имеет право требовать возмещения абсолютно всех убытков, понесённых в результате неправомерных действий нанимателя. К таким убыткам могут относиться упущенная выгода и другие виды прямых убытков.

Важным моментом при включении упущенной выгоды в сумму иска является доказательность наличия таких убытков. Примером может быть оферта к заключению договора аренды этого же имущества, полученная от третьего лица. В таком случае, сумма упущенной выгоды будет равна сумме, которую предлагал в качестве арендной платы наймодателю новый потенциальный наниматель.

К иску о расторжении договора, устранение преград в пользовании имуществом и взыскании денежных средств необходимо прикрепить максимальное количество доказательств правоты арендодателя. Такими доказательствами могут выступать:

  • уведомления о расторжении договора и устранении нарушений;
  • сам договор аренды;
  • письма с требованиями возврата арендуемого имущества;
  • документы, подтверждающие наличие упущенной выгоды.

Чем более доказательным будет иск – тем более высокой является возможность его удовлетворения.

Таким образом, можно выделить следующие виды санкций за невнесение арендной платы:

  • досрочное расторжение договора;
  • досрочное внесение арендной платы;
  • расторжение договора с начислением штрафных санкций.

Все эти санкции могут быть применены арендодателем и являются абсолютно законными.

Источник: http://arendaexpert.ru/chto-delat-esli-arendator-ne-platit-arendnuyu-platu/

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Советы ведущего юриста адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры» Екатерины Рядновой.

Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

Арендатор не платит за аренду, обещает вскоре погасить долг, но пользуется помещением

В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств). Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан. В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.

  1. Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока). Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.
  2. Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор. Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.
  3. Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска. По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.

Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество

Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

Видео (кликните для воспроизведения).

Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

Арендатор-должник покинул помещение, оставив всё свое имущество

При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.

После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника. Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.

Читайте так же:  Может ли быть сокращен рабочий день в жару и на сколько

Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.

К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.

Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество. Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей. Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.

Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.


Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей. Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке. В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.

Советы собственникам

Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж. Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки. Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.


Источник: http://vc.ru/legal/37502-chto-delat-sobstvenniku-esli-arendator-ne-platit-za-arendu

То, что арендатор покинул помещение, еще не значит, что он не должен больше платить арендную плату

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Юрист». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

ЭЖ-Юрист

Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем: 16 полос.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/371249/

Каковы правовые последствия, если арендатор покинул арендуемое помещение и не вносит арендную плату?

Индивидуальный предприниматель заключил договор аренды помещения сроком с 1 января 2019 года по 30 декабря 2019 года.

Согласно статье 309, 395, 614 и 622 ГК РФ:

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (статья 614 ГК РФ);

2. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ);

3. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ);

4. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель в праве потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ);

5. В случае, когда арендная плата за все время просрочки не покрывает причинённых арендодателю убытков (КАКИХ УБЫТКОВ?), он может потребовать их возмещения (статья 622 ГК РФ);

6. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (статья 395 ГК РФ).

В данном случае:

1. Арендатор, не вносит своевременно арендную плату (нарушение статьи 614 ГК РФ)

2. Арендатор не поставил арендодателя в известность о том, что собирается покинуть занимаемое помещение и оставил его, не подписав акта передачи (акта сдачи-приемки), т.е. не возвратил арендованное помещение (нарушение статьи 622 ГК РФ).

МОЖЕТ ЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ ВСКРЫТЬ КВАРТИРУ И Т.П.?

3. Таким образом, арендатор не исполняет обязательства должным образом (нарушение статьи 309 ГК РФ).

Следовательно, арендодатель имеет полное право:

Читайте так же:  Как обратиться в гибдд — подача жалобы через интернет

1. Обратиться в судебные органы за защитой своего права (КАКОГО ПРАВА?) (статья 3 ГПК РФ) и взысканием арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ);

2. Потребовать с арендатора возмещения убытков (КАКИХ УБЫТКОВ?) за весь период просрочки (статья 622 ГК РФ);

3. Взыскать законную неустойку за весь период прострочки (статья 395 ГК РФ).


Источник: http://pravoved.ru/question/2355396/

Арендатор не обязан платить за аренду, если он не может использовать имущество по назначению по вине самого арендодателя

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Реквизиты судебного акта

Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск

Межрегиональный общественный фонд содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев «Статус»

Суть дела

Глава г. Подольска принял постановление, в соответствии с которым фонду (далее — арендатор) сроком до одного года предоставлялся земельный участок, расположенный на землях городского поселения муниципального образования «Город Подольск Московской области», общей площадью 3902 кв. м в целях завершения строительства многоэтажного жилого дома.

Во исполнение названного постановления между комитетом имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск (далее — комитет) и арендатором в сентябре 2004 г. был заключен договор аренды земельного участка. Впоследствии путем неоднократного заключения дополнительных соглашений к договору сроки аренды были продлены. Последний раз срок был продлен до декабря 2015 г.

Строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке было начато при наличии выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства — многоэтажного жилого дома со встроенным магазином и инженерными сетями сроком действия до 28 августа 2010 г. Срок выданного разрешения также неоднократно продлевался. В последний раз — до 28 декабря 2013 г.

В конце 2013 г. арендатор в очередной раз обратился за продлением срока разрешения на строительство. Однако администрация городского округа Подольск (далее — администрация) не совершила всех необходимых для этого действий. По заявлению арендатора бездействие администрации было признано незаконным в судебном порядке. Суд обязал Министерство строительного комплекса Московской области (далее — министерство) продлить срок действия разрешения на второй этап строительства спорного объекта на 12 месяцев с даты принятия решения. Кроме того, арендатору удалось взыскать с министерства убытки, составившие ранее внесенную арендную плату в период с сентября 2015 г. по конец января 2016 г.

Учитывая, что в отсутствие разрешения на строительство арендатор фактически не мог использовать арендованный земельный участок в установленных целях, он перестал вносить арендные платежи. Тогда комитет обратился с иском о взыскании с арендатора основного долга по договору аренды и пеней.

Позиция судов

Суд первой инстанции пришел к выводу, что арендатор не мог пользоваться земельным участком по причинам, не зависящим от него. Поэтому арендная плата на основании положений ст. 611, 612, 614 ГК РФ взысканию не подлежит. Данный вывод поддержала апелляция.

Арбитражный суд округа отменил акты, принятые нижестоящими инстанциями, и отправил дело на новое рассмотрение. Он не согласился с выводами судов о прекращении у ответчика обязанности по внесению арендной платы.

Суд округа признал недоказанным факт отсутствия возможности использования фондом земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (осуществление строительства) в результате нарушения арендодателем своих обязательств по договору. Он сослался в том числе на то что в период после истечения срока разрешения на строительство арендованный земельный участок фактически использовался арендатором. При этом первая кассация обратила внимание, что суды первой и апелляционной инстанций не установили связь между обязанностью по внесению арендной платы и реализацией инвестиционного контракта.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отметил, что суды нижестоящих инстанций не учли ряд обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). При этом согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не должен нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. В подтверждение подобного вывода ВС РФ сослался на правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017 (Определение ВС РФ от 22.11.2016 № 89-кг16-7).

Судам следовало установить наличие в деле обстоятельств, подтверждающих совершение комитетом действий (бездействия), повлекших невозможность исполнения фондом принятых на себя обязательств по договору аренды, исключающих в связи с этим внесение им арендной платы. Именно от этого должно было зависеть решение — удовлетворить иск или отказать. Судебные акты о признании незаконным бездействия администрации, на которые ссылались суды первой и апелляционной инстанций, возлагали обязанность оформить разрешение на строительство на другое лицо — министерство, а не на комитет. Суды не указали, когда было оформлено продление срока действия разрешения на строительство и по чьей вине это не было сделано своевременно.

Читайте так же:  Допуск к государственной тайне — необходимость, особенности оформления

Учитывая, что дело и так было передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ВС РФ оставил в силе соответствующее постановление суда округа.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/368320/

Арендатор не пользуется имуществом: при каких условиях арендодатель может взыскать с него арендные платежи?

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если арендодатель в письменной форме согласовал с арендатором все существенные условия договора аренды, то утверждения арендатора о незаключенности договора необоснованны, тем более что сам он начал исполнять договор (внес арендную плату за первый месяц), чем подтвердил факт заключения договора.

Договор аренды относится к консенсуальным сделкам, поэтому момент передачи вещи, о котором идет речь в п. 2 ст. 433 ГК РФ, не имеет правового значения для определения момента заключения договора. Факт передачи объекта аренды — нежилого помещения относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер: невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо встречного предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Таким образом, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Если он ее внес, то может требовать возврата в качестве неосновательного обогащения.

Принципиально иная ситуация складывается, когда арендатор не использует имущество по собственной воле. В таком случае он не освобождается от внесения арендной платы. Данный вывод последовательно поддерживается судебной практикой (см. п. 4 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Определение ВС РФ от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735, постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011).

Таким образом, при рассмотрении данного правового конфликта между арендатором и арендодателем суд будет выяснять, по каким причинам арендатор не использовал имущество. Не зная всех обстоятельств дела, решение суда сложно спрогнозировать. Если будет установлено, что арендодатель передал имущество в ненадлежащем состоянии и арендатор не мог использовать его по назначению без устранения недостатков, суд, вероятнее, всего обяжет арендодателя вернуть арендатору уплаченную сумму.

Если же будет установлено, что арендатор безосновательно уклонялся от подписания акта приема-передачи, то суд, вероятно, займет сторону арендодателя, а арендатору будет отказано в иске. Арендодатель сможет взыскать арендные платежи за весь период с момента заключения договора. При этом по требованию арендодателя договор может быть расторгнут.

ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

Основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Вместе с тем согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Необоснованный отказ от исполнения арендатором обязанности по принятию имущества сам по себе может служить основанием для расторжения договора в случае выявления существенности допущенного арендатором нарушения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.eg-online.ru/consultation/349692/

Как действовать, если арендатор не вносит арендную плату
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here