Государственная регистрация договора аренды обременение или защита прав

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Государственная регистрация договора аренды обременение или защита прав" от профессионалов с полным описанием проблематики. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то вы всегда можете задать вопрос дежурному специалисту.

Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

И для арендатора, и для арендодателя при заключении сделки с арендой недвижимости первостепенным документом является договор. Грамотное оформление и регистрация договора аренды нежилого помещения служит залогом юридического спокойствия в будущем.

Общие сведения

Основной правовой источник в вопросе, как оформить и заключить договор аренды нежилого помещения или иного объекта, — это Гражданский кодекс России. А поскольку операции со сдачей недвижимости в наем тесно связаны с переходом прав, то дополнительной нормативно-правовой базой выступает 218 Федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу с 2019 года.

В соответствии с 550 статьей Гражданского кодекса, договор аренды должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.

По 610 статье кодекса договор аренды заключается на период, выбранный сторонами и прописанный в договоре. Если период не прописан, то договор признается заключенным на неопределенное время.

Согласно 651 статье кодекса, второму пункту, договоры аренды, заключенные на срок от 12 месяцев, необходимо регистрировать в Росреестре. Датой заключения договора будет считаться дата регистрации перехода прав.

Если договор заключен на период до 12 месяцев, регистрировать его не нужно. И датой заключения считается дата подписания документа.

Документы

Чтобы зарегистрировать договор аренды помещения в 2019 году, нужны документы. Часть нужна для взаимного обмена информацией, а часть — для государственных или коммерческих инстанций.

  • заявление;
  • паспорт собственника; если собственников несколько, паспорта всех собственников; если собственник — ребенок, свидетельство ЗАГС о рождении; военнослужащие могут предоставить военный билет или удостоверение; принимаются и другие документы, подтверждающие личность;
  • паспорт арендатора;
  • доверенность, если вместо соискателей документы подают их уполномоченные представители;
  • свидетельство о регистрации права собственности или выписка;
  • правоустанавливающие документы (документы, из которых можно узнать, как арендодатель получил помещение в собственность) — договор купли-продажи (купил помещение), дарственная, мена, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор ренты и др.;
  • разрешение мужа или жены, заверенное у нотариуса, если помещение находится в общей собственности супругов;
  • кадастровый паспорт или выписка;
  • технический план;
  • иные документы.

Сторонам нужно собрать документы, а недостающие — запросить в соответствующих инстанциях.

Свидетельство о праве собственности или выписка

С 2015 года Росреестр прекратил выдачу свидетельств о регистрации права собственности и стал выдавать аналогичный документ — выписку о государственной регистрации права собственности.

Получить выписку о регистрации права собственности можно через:

  • Росреестр — лично, по представительству, по почте;
  • МФЦ;
  • электронные сервисы Росреестра и Правительства («госуслуги»).

Стоимость — 250 рублей за электронную выписку, 400 рублей — за бумажную. Срок изготовления — 1-3 дня.

Кадастровый паспорт или выписка

С 2015 года паспорта не выдаются. Вместо них действуют выписки об основных характеристиках объекта. Аналог прежней выписки из ЕГРП. А паспорта хотя и не потеряли юридическую силу, перестали быть актуальными, ведь выписка объединяет свойства старой выписки из ЕГРП (свежесть информации) и паспорта (более широкая информация).

Документ может заказать любой человек или организация, предъявив в Росреестр паспорт и чек об уплате госпошлины (250 или 400 рублей). Срок — 1-3 дня.

Остальное

Перед регистрацией договора аренды нежилого помещения нужно убедиться, что реальные размеры и расположение комнат, материалы и другие характеристики объекта соответствуют техническому плану (до 2012 года — техническому паспорту).

Если нет — придется вызвать кадастрового инженера и изготовить новый план (стоимость около 10 тысяч рублей), а затем с ним отправиться в Росреестр для получения актуальной выписки.

Согласие супруга составляется и заверяется у любого нотариуса.

Правоуставливающий документ должен быть у арендодателя; если потерян, можно заказать дубликат у нотариуса (если заверялся, что было обязательно до 2013 года) или в Росреестре (сдавался при регистрации права собственности), или в МФЦ.

Росреестр и МФЦ

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения равна:

  • 2 тысячи — для граждан;
  • 22 тысячи — для фирм.

Сроки регистрация договора аренды нежилого помещения или другого недвижимого имущества — 5-12 дней.

В любом случае соискатель получит уведомление на почту, на учетную запись или на телефон.

Все документы подаются в отделение Росреестра или в МФЦ.

Получать услугу в МФЦ удобно, хотя срок регистрации в Росреестре меньше, так как МФЦ является посредником между гражданами и государственными ведомствами и в сроки входит время на передачу документов из одной структуры в другую.

У МФЦ оптимальный график работ — каждый день с 8 утра до 8 вечера, за исключением некоторых профильных отделений, и доступная система приема граждан. В большинстве государственных организаций установлены системы электронной очереди, что облегчает процесс получения услуг. Можно как встать в текущую очередь, так и записаться по предварительной, прийти в удобное выбранное время и сразу пройти к оператору приемного зала.

В МФЦ можно сразу подать заявки и на другие необходимые услуги, оказываемые не Росреестром, а иными учреждениями.

Согласно новому закону 2019 года о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (218-ФЗ), предусмотрены выездное обслуживание граждан и курьерская доставка результатов операций. На данный момент эти сервисы предоставляются бесплатно инвалидам первой и второй групп, ветеранам ВОВ, а платное предоставление остальным группам пользователей еще не имеет правового регулирования.

При невозможности или затруднительности лично подать документы можно также отправить их почтой либо заверить доверенность у нотариуса для выполнения необходимых действий представителем.

Можно войти в учетную запись на сайте Росреестра, который автоматически переведет на страницу портала электронного правительства (государственных услуг), а можно сразу использовать сервис «госуслуги» и раздел регистрации договоров аренды нежилых объектов недвижимости

Для граждан страница при оформлении документов https://rosreestr.ru/site/fiz.

В выбранном разделе заполняется электронная заявка по таким графам:

  • цель заявки (регистрация договора аренды недвижимого имущество нежилого назначения — выбрать нужное из перечисленных вариантов);
  • вид недвижимости (нежилое помещение, объект нежилого назначения);
  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • площадь;
  • вид заявителя (физическое или юридическое лицо);
  • имя заявителя;
  • номер счета в Пенсионном фонде России (СНИЛС);
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • реквизиты паспорта или другого персонифицирующего документа;
  • номер телефона или электронная почта для связи;
  • адрес проживания;
  • и другая информация по инструкции.

Если все документы под рукой, подать онлайн-запрос очень просто и удобно. Электронная регистрация договора аренды нежилого недвижимого имущества позволяет сразу оплатить и пошлину за юридическое действие государство, например, через Сбербанк-онлайн.

Читайте так же:  Способы уменьшения процентов по кредиту

Размер пошлины для граждан — 2 тысячи рублей за один объект.

После подачи запроса он будет отправлен в одно из отделений Росреестра, где будет стоять в очереди на рассмотрение (2-3 дня). Затем получивший заявку специалист назначит день и время для посещения отделения с оригиналами документов.

Арендатору останется явиться и забрать ответ.

Источник: http://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/arenda-oformlenie/nuzhna-li-registratsiya.html

Регистрация обременений недвижимости

Помимо государственной регистрации вещных прав, уполномоченные органы осуществляют регистрационные действия в отношении обременений (ограничений) таких прав на объекты недвижимости. Несмотря на существующий общий порядок, регистрационные действия с обременением прав имеют свои особенности.

Понятие обременений (ограничений) прав на недвижимость

Определение термина «обременение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По мнению законодателя, обременение подразумевает наличие определенных условий или запретов, ограничивающих правообладателя при осуществлении своих прав на объект недвижимого имущества. Исходя из этого определения, можно выделить основные признаки обременения:

  • Устанавливается в отношении конкретного объекта недвижимости
  • Может быть установлено нормативным актом, решением уполномоченного органа или условиями договора
  • Содержит перечень запретов для правообладателя на осуществление вещного права.

Когда необходима регистрация обременений?

Так как наличие обременений стесняет субъекта в реализации принадлежащих ему прав, оно неразрывно связаны с основным правом. Поэтому случаи, когда проведение государственной регистрации обременений является обязательным, соответствует аналогичному порядку для основного права на объект недвижимости. Это правило прямо предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ – регистрации подлежат любые ограничения вещных прав в отношении объектов недвижимости.

Законодатель устанавливает тождественность понятий «обременение» и «ограничение» прав, поэтому для целей регистрации применяются оба этих термина.

Следует перечислить случаи, когда проведение регистрации прав, а также их обременений является обязательным:

  • Ипотека. Для целей обязательной регистрации неважно, возникает ипотека в силу договора или в силу закона.
  • Доверительное управление.
  • Права, вытекающие из договора ренты
  • Арест и иные запреты на заключение сделки. Устанавливаются и снимаются решением уполномоченных органов.
  • Права требования, предъявленные в порядке судебного производства
  • Решение уполномоченного органа об изъятии земельных участков у правообладателей
  • Сервитуты (публичные, частные)
  • Особый режим пользования земельными участками в санитарно-защитных и охранных природных зонах
  • Особые условия охраны объектов природы и окружающей среды
  • Иные случаи, предусмотренные законодательством.

Указанные выше виды обременений имеют разную юридическую природу: некоторые из них связаны с обеспечением исполнения обязательств, другие содержат прямые запреты на совершение юридически значимых действий. Кроме того, существуют разные по времени случаи регистрации обременения:

  • Одновременно с регистрацией основного права. В этом случае обременение возникает одновременно с возникновением основного права и является обязательным условием вплоть до снятия ограничения
  • Самостоятельно и независимо от основного права. В данном случае обременение возникает в ходе реализации основного права и является сопутствующим условием распоряжения правом

Порядок регистрации обременений и перечень необходимых документов

Помимо общих требований к регистрации вещных прав на объекты недвижимости, действия уполномоченных органов в части регистрации обременений имеют следующие особенности:

  • Заявление о регистрации обременения подается лицом, в пользу которого оно установлено
  • Регистрация запретов или арестов производится на основании заверенной копии решения уполномоченных органов
  • Сведения о регистрации обременений, вносимые в ЕГРП, должны содержать информацию в отношении обеих сторон установленного ограничения
  • Наличие судебного спора в отношении объекта недвижимости влечет возникновение обременения только в случае вынесения судебного акта о запрете на совершение конкретных действий по распоряжению имуществом
  • При оформлении регистрации обременения права, регистратор должен убедиться, что условия о таком ограничении действительно предусмотрено условиями договора, нормами акта государственного органа либо судебным решением
  • Снятие зарегистрированного обременения возможно только по заявлению лиц, являвшихся субъектами установленного ограничения, а также решения уполномоченного органа о снятии запретов или арестов на имущество

Юридические последствия регистрации обременений и уклонения от нее

Факт государственной регистрации обременения и внесение соответствующих сведений в ЕГРП подразумевает возникновение комплекса ограничительных мер по распоряжению вещными правами. Основным юридически значимым последствием регистрации обременения является полный или частичный запрет на совершение распорядительных сделок в отношении объекта недвижимости.

В случае обращения за регистрацией сделок по распоряжению имуществом, в отношении которого установлено обременение, регистрационные органы в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов устанавливают факт ограничений путем получения сведений из ЕГРП. Это будет являться основанием для вынесения отказа в регистрации перехода прав по сделке.

Сведения о зарегистрированном обременении вносятся в ЕГРП и неразрывно связаны с основным право на объект недвижимости. Любая информация, получаемая из ЕГРП в отношении данного объекта, обязательно будет содержать указание на установленное обременение.

Установленное обременение сохраняет свою силу до момента снятия такого ограничения путем совершения соответствующих регистрационных действий.

В случае уклонения от регистрации обременения требовать совершения такого действия имеет право лицо, в пользу которого существует данное ограничение, либо государственный орган, вынесший акт о наложении запрета. Это требование может быть заявлено в судебном порядке.

Также уклонение от регистрации обременения может повлечь изменение основного права на объект недвижимости, если условие о возникновении данного ограничения являлось обязательным условием сделки либо было предусмотрено, как основание для вынесения акта уполномоченного органа по распоряжению объектом недвижимости.

Источник: http://advokat-malov.ru/gosudarstvennaya-registraciya-i-kadastr-nedvizhimosti/registraciya-obremenenij-nedvizhimosti.html

Регистрации подлежит договор аренды, а не право аренды

Об особенности государственной регистрации договора аренды нежилых помещений рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Омской области Евгения Терехова.

Договор аренды нежилого помещения — гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) принадлежащее ему нежилое помещение. Основные положения законодательства, регулирующие вопросы, связанные с заключением договора аренды, правами и обязанностями сторон содержатся в главе 34 Гражданского Кодекса РФ (далее — ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды не­дви­жимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. При этом соблюдение письменной формы договора аренды нежилых помещений необходимо вне зависимости от срока, на который заключен договор. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора. Закон не содержит требования обязательного нотариального удостоверения договора, однако по взаимному согласию сторон договор может быть составлен в нотариальной форме.

Читайте так же:  На материальную помощь начисляется районный коэффициент

Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений осуществляется органами Росреестра в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). При этом необходимо отметить, что в соответствии с данным законом, государственной регистрации подлежит сама сделка с недвижимостью — договор аренды, а не право аренды (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В случае заключения договора аренды помещения или части помещения договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (здания) или его части (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации).

К сведениям, подлежащим внесению в государственный кадастр недвижимости, теперь относятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости (ст. 7 Закона о кадастре). Утвержденные приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

Таким образом, действующее законодательство не содержит препятствий для индивидуализации органами кадастрового учета части объекта недвижимого имущества как предмета договора аренды. При этом необходимо учитывать, что в кадастровом паспорте объекта недвижимого имущества отражаются только те сведения, которые внесены в государственный кадастр недвижимости. Соответственно, в него не могут быть включены сведения, в том числе и по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Это означает, что предметом договора аренды могут быть только объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет. Сведения о части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, также должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости.

Передача нежилого помещения во временное владение и пользование арендатора осуществляется на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии предмета договора. С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать предмет договора арендатору считается исполненным (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора — принять его. Подписанный сторонами передаточный акт должен быть представлен на государственную регистрацию.

Существенным условием договора аренды нежилого помещения является условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ для случаев, когда договором аренды не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, не применяются. При этом ограничений по форме арендной платы законом не установлено. Отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы влечет отказ в проведении его государственной регистрации.

Срок договора существенным условием договора аренды нежилого помещения не является. Названный срок относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор государственной регистрации не подлежит и действителен с момента подписания его сторонами.

Кроме того, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон. Для проведения государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии представляются:

1. Заявление о государственной регистрации сторонами или одной из сторон договора;

2.
Договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов);

3. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, принадлежащего арендодателю, с указанием в графе «Примечание» размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть;

4. Документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора: для физических лиц –документ, удостоверяющий личность; для юридических лиц — учредительные документы, свидете­льство о государствен­ной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

5.
Документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя). При этом, если лицо представляет интересы арен­дода­теля, то доверенность как на совершение сделки, так и на подачу заявления о государственной регистрации должна быть нотариально удостоверена (статья 185.1 ГК РФ);

6. Нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо);

7. Согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

8.
Документ об уплате государственной пошлины (в случае если заявителем при государственной регистрации договора аренды является физическое лицо — 1000 руб.; юридическое лицо — 15000 руб. Если за государственной регистрацией договора аренды одновременно обратились обе стороны сделки, физическое лицо уплачивает 1000 рублей, разделенную на количество сторон договора; юридическое лицо — 15 000 рублей, разделенных на количество сторон договора).

Источник: http://omskrielt.com/articles/realty/38352/

Что значит государственная регистрация ограничения права?

Что это — государственная регистрация ограничения (обременения) права

Определение понятия «ограничение (обременение) права» было дано в ст. 1 закона «О государственной регистрации…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ныне утратившего силу в связи с началом действия закона «О государственной регистрации недвижимости» от 03.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ). Это наличие запретов и условий, стесняющих определенного правообладателя конкретной недвижимости в ходе пользования объектом или осуществления иных правомочий.

Читайте так же:  Стадии преступления — подготовка, оконченность, наказание и раскаяние

Такие условия и запрещения появляются:

  • по прямому указанию, содержащемуся в законодательных нормах;
  • на основании соглашения субъектов;
  • по инициативе уполномоченных органов.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ ограничения прав нуждаются в государственной регистрации:

  • для недвижимости — в обязательном порядке;
  • для движимых вещей — в случаях, определенных законом.

Кроме того, в той же норме имеется положение, согласно которому кроме общей госрегистрации для некоторых видов недвижимого имущества может вестись отдельный (специальный) учет. Например, учет жилищного фонда в соответствии с постановлением Правительства РФ «О государственном учете…» от 13.10.1997 № 1301.

Как и любые правила, порядок регистрации ограничения прав подразумевает исключения. Так, не регистрируется обременение коммерческим наймом жилого помещения, если такое соглашение заключено на срок меньше года.

Вывод! Таким образом, в действующем законодательстве отсутствует определение понятия «обременение права», но полагаем, что использование старого определения не будет противоречить реальной практике.

Виды ограничения (обременения) прав

Основными видами ограничения прав собственника являются:

  • сервитут;
  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • аренда;
  • концессионное соглашение;
  • арест имущества и др.

Все они имеют разную правовую природу:

  • сервитут — это ограничение вещного права;
  • ипотека — обеспечение исполнения обязательств;
  • доверительное управление, аренда, концессионное соглашение — договорные обязательства.

Что касается ареста, то это мера процессуального характера, принимаемая должностным лицом, направленная на полное, можно сказать, всестороннее ограничение прав собственника. Собственник ничего не может сделать со своим имуществом, поэтому в юридической литературе арест нередко называют обременением в чистом виде.

Способы установления ограничения прав также различаются. Так:

  • для предоставления кредитору преимущественного права на погашение задолженности должником из стоимости заложенного имущества заключается договор об ипотеке (который регистрируется в Росреестре);
  • для получения права использовать чужой земельный участок для прохода или проезда заключается соглашение между соседями или принимается соответствующий судебный акт.

Важно! В любом случае в результате принятия мер по ограничению прав права собственника имущества сжимаются, а у правомочных лиц появляются ограниченные права — вещные или обязательственные.

Видео (кликните для воспроизведения).

В юридической литературе по объектам ограниченных вещных прав выделяют 4 группы:

  • право на использование чужих земель и других природных ресурсов;
  • право на использование чужих помещений;
  • обеспечительные права;
  • право на хозяйствование с имуществом собственника.

В них входят все виды ограничения прав, указанные в ГК РФ и других законах.

В некоторых случаях наличие обременения остается даже тогда, когда собственник имущества меняется (например, ст. 586 ГК РФ).

Признаки ограниченных вещных прав

Анализ нормативных актов и юридической литературы позволяет выделить следующие признаки ограниченных вещных прав:

  1. В отношении имущества ограничить могут только вещные права.
  2. Появляющиеся у правомочного лица возможности всегда ограниченные, узкие.
  3. Ограниченные вещные права могут появиться, только если будет право собственности на эту вещь. Сами по себе они возникнуть не могут, но могут продолжать действовать при смене собственника.
  4. Характер и содержание обременения и ограниченных вещных прав определяются только законом.
  5. Действует принцип публичности — обязательная регистрация прав, их ограничения и т. д. на недвижимое имущество. Всю эту информацию может получить любой обратившийся.

Вывод! Таким образом, в целях защиты прав и интересов участников гражданского оборота вопросы обременения (ограничения) прав регулируются исключительно на законодательном уровне.

Когда госрегистрация ограничения прав обязательна

Госрегистрация ограничения прав на недвижимость обязательна в случаях, определенных законом:

  1. Установление сервитута (ст. 274 ГК РФ).
  2. Заключение договора найма жилого помещения на срок больше года (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
  3. Заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 4 ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ).
  4. Заключение договора об ипотеке (ст. 19 закона «Об ипотеке…» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
  5. Заключение договора лизинга на транспортное средство (п. 48 приказа МВД РФ «О порядке…» от 24.11.2008 № 1001).
  6. Ограничение прав на воздушное судно (п. 9 ст. 33 Воздушного кодекса РФ).
  7. Заключение концессионного соглашения (ч. 15 ст. 3 закона «О концессионных соглашениях» от 21.07.2005 № 115-ФЗ) и т. д.

Основания для госрегистрации ограничений прав

В соответствии с п. 6 ст. 1 закона № 218-ФЗ основаниями для госрегистрации ограничений прав служат:

  • акты органов государственных и муниципальных властей;
  • договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.

Кроме того, основаниями для госрегистрации ограничений прав могут служить (ст. 14 закона № 218-ФЗ):

  • свидетельства о приватизации жилых помещений;
  • свидетельства о праве наследства;
  • судебные акты, в т. ч. третейских судов;
  • наступление обстоятельств, указанных в законе;
  • другие документы и акты.

Документы, представляемые для госрегистрации ограничения прав, требования к ним

Согласно ст. 18 закона № 218-ФЗ для госрегистрации обременения прав в Росреестр представляются следующие документы:

  • заявление по установленной приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 форме на бумажном носителе или в электронном виде;
  • документы, являющиеся основаниями для проведения госрегистрации ограничения прав (в 2 экземплярах);
  • доверенность, если документы подает не заявитель, а его доверенное лицо.

В зависимости от способа представления вышеуказанный список документов может быть дополнен копией паспорта.

Если документы отправляются по почте, то их подлинность, в т. ч. подлинность подписи заявителя, заверяется нотариусом (п. 12 ст. 18 закона № 218-ФЗ).

В случаях, которых обременение накладывается не по воле собственника имущества, для проведения его госрегистрации будет достаточно получения:

  • постановления судебного пристава-исполнителя, если обременение возникает в целях исполнения исполнительного документа;
  • судебного решения, если одна из сторон уклоняется от проведения такой госрегистрации.

Обратите внимание! Все документы должны соответствовать требованиям российского законодательства, должны быть написаны разборчиво, с полными реквизитами заявителей, не иметь подчисток, приписок и зачеркнутых слов.

Особенности регистрации ограничения прав

Особенности регистрации ограничения прав изложены в отдельных положениях закона № 218-ФЗ.

  1. Каждая запись об обременении прав идентифицируется с помощью неизменяемого и неповторяющегося номера регистрации.
  2. Запись об обременении прав содержит в себе информацию об основаниях возникновения и виде ограничения права, дату и номер проведенной регистрации ограничения, о лицах, у которых появляются ограниченные вещные права.
  3. Если обременение возникает в связи с принятием соответствующего акта органом госвласти или местного самоуправления, то он (орган) в течение 5 дней после принятия такого решения должен направить в Росреестр заявление о проведении госрегистрации с приложением документов (п. 2 ст. 19 закона № 218-ФЗ).
  4. Вместо совместного заявления от займодавца и заемщика о регистрации обременения жилого помещения, если выданный/полученный заем является целевым, такое заявление может быть подано нотариусом (п. 3 ст. 59 закона № 218-ФЗ).
  5. Госпошлина за госрегистрацию ограничений прав устанавливается НК РФ. В настоящее время для физических лиц ее размер составляет 2 000 руб., для организаций — 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Читайте так же:  6-ндфл досрочная выплата зарплаты

Как узнать о государственной регистрации ограничения прав

До начала действия закона № 218-ФЗ Росреестр должен был уведомлять собственников о проведенной госрегистрации ограничения их прав, если это произошло не по их воле (приказ Минэкономразвития России от 31.12.2013 № 802, утративший силу). Сейчас такой обязанности у него нет.

Зная о вероятности наложения обременения на имущество, собственник может направить в Росреестр запрос на получение сведений, содержащихся в ЕГРН (подробнее об этом читайте в нашей статье Как заказать и получить выписку из ЕГРН (ЕГРП)?).

Информацию о состоянии дел в отношении своей недвижимости правообладатель получает по личному выбору: в виде выписки или получения доступа к ФГИС ЕГРН.

Выписка может быть сформирована и отправлена в бумажном виде или электронной форме.

Предоставление доступа к ФГИС может осуществляться в виде направления уведомлений об изменении информации, содержащейся в ЕГРН (подп. 3 п. 16 порядка предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968).

Вывод! Таким образом, предоставление сведений, в т. ч. уведомление о проведенной госрегистрации обременения недвижимости, возможно только заявителям.

Еще раз вернемся к вопросу, что это — регистрация ограничения (обременения) права? Определение этого понятия дается в п. 3 ст. 1 закона № 218-ФЗ и звучит так: это юридический акт признания и подтверждения ограничения прав и обременения имущества.

Условия и запрещения, ущемляющие права собственника какого-либо имущества, в частности недвижимого, и их госрегистрация осуществляются только в порядке и формах, установленных законом. Основаниями для госрегистрации являются акты госорганов и должностных лиц, договоры и иные документы.

В зависимости от вида обременения и оснований внесения информации о нем заявление в Росреестр подается правообладателем, правоприобретателем, органом госвласти, должностным лицом.

Источник: http://rusjurist.ru/pravo_sobstvennosti/registraciya_prava_sobstvennosti_svidetelstvo/chto_znachit_gosudarstvennaya_registraciya_ogranicheniya_prava/

Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Одним из распространенных правовых действий с недвижимостью является аренда недвижимого имущества. В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору по договору аренды имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что государственная регистрация аренды происходит посредством регистрации самого договора аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Статья 609 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Статья 651 ГК РФ уточняет, что договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в случае, если заключен на срок более одного года. Статья 26 Земельного Кодекса Российской Федерации говорит о необязательности государственной регистрации договора аренды земельного участка, в том случае, если он заключен на срок менее года.

Подать заявление и пакет необходимых документов в целях государственной регистрации договора аренды в приемную Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии может одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» все объекты недвижимого имущества подлежат постановке на кадастровый учет. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, представляются в виде кадастровых паспортов объектов недвижимости.

Пункт 2 комментируемой статьи указывает на необходимость приложения к договору аренды земельного участка (участка недр) кадастрового паспорта этого участка с указанием на нем части, сдаваемой в аренду, а пункт 3 — на необходимость приложения к договору аренды зданий, сооружений, помещений в них или части помещений — кадастровых паспортов, соответственно, здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Регистрация договора аренды осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества.

Источник: http://base.garant.ru/5810831/3ac805f6d87af32d44de92b042d51285/

Право аренды: уступаем, продаем и утрачиваем

Переуступка права аренды земельного участка (ЗУ) – добровольное предоставление арендатором всех своих прав и обязанностей по аренде земли иному заинтересованному лицу. Как оформлять передачу, нужно ли согласие собственника, чем отличается от субаренды, сколько это стоит, каковы взаимоотношения сторон? Будем искать ответы на все поставленные вопросы.

Понятие об аренде ЗУ

Переуступка – сделка, производная от первичного договора аренды, при совершении которой у ЗУ появляется новый арендатор.

Поэтому для понимания переуступки сначала следует рассмотреть понятие аренда.

Собственник может как сам использовать участок, так и передавать его в аренду с целью извлечения прибыли.

Договор аренды – это соглашение, письменно закрепляющее права и обязательства сторон при временном и возмездном использовании земли, являющейся предметом аренды. Стороны соглашения именуются арендодатель (владелец) и арендатор (временный пользователь).

Стороны договора

Арендный договор совершается между:

  • властными органами и юридическими или физическими лицами;
  • двумя юр. лицами;
  • двумя физ. лицами;
  • юр. лицом и физ. лицом.

Иногда арендатор или арендодатель могут быть представлены множественностью лиц.

Предмет аренды

Участок, передаваемый в аренду, четко и детально описывается в договоре. Называют все его идентифицирующие признаки, как-то:

  • адрес местоположения участка или указание направления и расстояния его до объекта, являющегося ориентиром;
  • уникальный номер в кадастре;
  • земельная категория;
  • площадь;
  • наличие строений, сооружений;
  • наличие любых ограничений/обременений.

Условия договора

В документе прописывают главные регламентирующие пункты:

  • как может арендатор использовать ЗУ;
  • стоимость аренды и порядок оплаты;
  • срок действия;
  • права и обязанности при арендных отношениях;
  • степень ответственности и разрешение споров.

Дополнительные пункты включаются в договор при необходимости или важности их для сторон. Среди таких условий может указываться возможность или запрет на переуступку права аренды.

Цена договора

Величина платы за использование ЗУ устанавливается одним из перечисленных способов:

  • по итогам торгов;
  • исходя из кадастровой стоимости с применением корректировочных коэффициентов;
  • при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы;
  • при достижении согласия сторон.

Срок договора

С учетом срока действия соглашение причисляется к краткосрочным (менее одного года), к долгосрочным (от одного года) и к неопределенным по сроку.

Передача ЗУ

Согласно ст. 556 ГК РФ, ЗУ передается во временное пользование по передаточному акту с подробным описанием его состояния. В современных договорах в качестве приложения к акту стали использовать фотоматериалы.

Вступление договора в силу

Начало действия документа приходится на день его подписания. Исключение составляет договор со сроком аренды от одного года. Действие такого договора начинается с даты госрегистрации.

Читайте так же:  Минимальный пенсионный стаж в россии

Учитывая, что земельные правоотношения чаще всего носят продолжительный характер, практически все договоры аренды регистрируются.

Переуступка права

Все вышесказанное о первичной аренде будет касаться нового арендатора после перехода к нему права аренды на основании договора уступки. К нему перейдут все права и обязанности по первичному договору аренды.

Людям, не сталкивающимся с арендой, не всегда легко заметить смысловую разницу в сочетаниях слов субаренда и уступка права. Оба эти понятия прочно привязаны к арендным отношениям. Несмотря на некоторую общность возникновения этих прав, их суть и правовые последствия значительно отличаются.

Что происходит при субаренде

При субаренде основной арендатор предоставляет за плату арендуемый им самим ЗУ во временное пользование некоторому третьему лицу (субарендатору). Такая сделка может заключаться только с разрешения владельца ЗУ. Разрешение на субаренду обычно выдается при условии перечисления доли субарендной платы в пользу собственника земли.

Первичный арендатор и субарендатор закрепляют договоренность подписанием договора субаренды. Одним из вариантов подтверждения согласия арендодателя может являться его подпись в этом договоре.

Всю ответственность по первичному договору перед основным арендодателем несет основной арендатор, даже когда в субаренду передан полностью весь участок.

Субарендатор делает регулярные отчисления в пользу арендатора в сумме, указанной в субарендном договоре.

Что происходит при переуступке

При переуступке арендатор полностью отказывается от притязаний на пользование земли и делегирует свои права и обязанности по действующему договору новому арендатору.

С началом действия соглашения о переуступке у бывшего нанимателя ЗУ все договорные отношения с арендодателем прекращаются. У нового же арендатора они, соответственно, возникают.

Сведения о переуступке права поступают арендодателю в порядке уведомления. Это применяется, если в договоре нет других связанных с переуступкой условий. При этом в согласии собственника нет необходимости. Уведомление производится уже после начала действия переуступки. Но арендатор должен убедиться, что уведомление получено.

Бывший арендатор вправе получить отступные за отказ от аренды участка. В отличие от субарендных платежей, этот платеж является единовременным и единственным. Размер его устанавливается по договоренности сторон.

Порядок оформления

Переуступка прав аренды на землю совершается в несколько этапов. Надо понимать, что переуступка может быть произведена только в отношении всего участка в целом.

ВАЖНО! Если целью уступки права является передача прав аренды на часть ЗУ, сначала с разрешения собственника производится раздел участка на два самостоятельных. Вновь образуемые участки должны быть сформированы и поставлены на кадастровый учет.

Переговоры

Между старым и новым арендаторами ведутся переговоры, при которых обсуждаются все значимые аспекты переуступки.

Предыдущий арендатор предоставляет новому пользователю для изучения функционирующий договор аренды ЗУ. Тому следует пристально изучить пункты договора и сосредоточиться на следующем:

  • кто собственник участка;
  • кто временный пользователь земли;
  • учтен ли ЗУ, есть ли у него кадастровый номер;
  • срок действия;
  • наличие регистрации права аренды (при длительном сотрудничестве);
  • назначение ЗУ;
  • под какие цели его можно использовать;
  • стоимость аренды и порядок оплаты;
  • есть ли ограничения в пользовании ЗУ.

Также при первичных переговорах обсуждается и стоимость переуступки, которую надо оплатить предыдущему пользователю. Стоимость договорная, но в качестве базы обычно применяют размер арендной платы. Например, плата за уступку может составлять сумму ежемесячной/трехмесячной/годовой арендной платы.

Оформление уступки

В собственных интересах новому арендатору до совершения уступки нужно проверить в справочной информации на сайте Росреестра данные о ЗУ, кто собственник, кто арендатор, наличие/отсутствие обременений. В ЕГРН аренда ЗУ регистрируется как обременение права собственности.

Переход права временного возмездного пользования к новому арендатору оформляется письменным договором/соглашением об уступке права.

Этот документ содержит сведения об обоих пользователях, о собственнике участка, об основном договоре аренды, адресные ориентиры ЗУ, его характеристики, стоимость уступки, место и дата его совершения.

Договор об уступке берет начало с подписания его сторонами, за исключением уступки по долгосрочному варианту. Он вступает в действие со дня его госрегистрации.

Ссылка на образец договора уступки дана в конце статьи.

Госрегистрация договора

Если первичный договор аренды был долгосрочным, то сведения об обременении права собственности владельца в пользу конкретного арендатора уже внесены в ЕГРН.

Договор о переуступке права по долгосрочному договору подлежит госрегистрации.

Для госрегистрации переуступки в Росреестр следует подать:

  • заявление о регистрации;
  • договор аренды;
  • договор о переуступке;
  • нотариальное согласие собственника (если оно требуется);
  • нотариальное согласие супруги физ. лица;
  • полномочия представителя юр. лица (если одна из сторон юр. лицо);
  • учредительные документы юр. лица (если не предоставлялись ранее);
  • документ об оплате госпошлины.

После проведения регистрации в ЕГРН появится запись о новом арендаторе. Со дня внесения записи у участка появляется субарендатор.

Отношения с собственником участка

Собственник считается извещенным о смене арендатора при получении зарегистрированного договора о переуступке права.

Арендодатель не может поменять условия договора аренды из-за смены арендатора. Изменения в документ вносятся в порядке, установленном его условиями, либо по решению суда.

По договоренности сторон (закон этого не требует) может заключаться новый договор аренды либо допсоглашение к существующему.

При переуступке права положение владельца ЗУ тоже не должно быть ухудшено. Он продолжит осуществлять права собственника и может расторгнуть сделку при несоблюдении новым арендатором своих обязательств.

Отдельные особенности и нюансы

Уступка права аренды участков, относящихся к муниципальной или государственной собственности, производится с учетом следующих особенностей:

  • переуступка совершается только после получения согласия собственника земли, за исключением ситуации, когда ЗУ предоставлялся в пользование на срок более 5 лет;
  • уступка между физ. лицами при продаже недвижимости, воздвигнутой на государственном/муниципальном ЗУ, запрещена, если на участке есть самовольные постройки;
  • уступка не будет совершена, если на землях сельхозназначения новый арендатор захочет возвести жилой дом;
  • уступить право аренды для освоения территорий в целях возведения наемных домов установленного назначения можно, только имея письменное обязательство нового арендатора использовать ЗУ для означенных целей. Если арендатором ЗУ являлась некоммерческая организация, переуступка прав невозможна;
  • право, возникшее при переуступке, осуществляется в течение срока действия первичного договора и не может превышать установленных ЗК РФ максимальных сроков.

Уступка права аренды ЗУ, по сути, отражает официальную смену временного пользователя участка и влечет связанные с этим правовые последствия.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/arenda-oformlenie/pereustupka-prava-arendyi.html

Государственная регистрация договора аренды обременение или защита прав
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here