Договор купли-продажи — когда считается заключенным

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Договор купли-продажи — когда считается заключенным" от профессионалов с полным описанием проблематики. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то вы всегда можете задать вопрос дежурному специалисту.

Договор купли-продажи — когда считается заключенным?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Возможно ли договором купли-продажи недвижимости предусмотреть, что он вступает в силу с момента оплаты покупателем задатка?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приведенное в тексте вопроса условие договора противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

19 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Включение такого условия направлено на создание правового основания для имевших место фактических отношений сторон, и само по себе не означает, что договорные обязанности могут считаться возникшими ранее заключения договора. Так, сторона не может быть привлечена к договорной ответственности за период до заключения договора (п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Кроме того, в судебной практике выработан подход, согласно которому период, предшествовавший дате заключения договора, не включается в срок его действия в целях государственной регистрации сделок на недвижимость (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
*(2) Вместе с тем стороны вправе, к примеру, согласовать в договоре продажи недвижимости условие о прекращении договора в случае неисполнения покупателем в течение определенного срока обязанности по передаче продавцу суммы задатка.

Источник: http://www.garant.ru/consult/civil_law/1185475/

Информация для потребителей. В какой момент договор купли-продажи считается заключенным и исполненным?

Договор считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором между продавцом и покупателем.

Следует отметить, что согласно статье 493 Гражданского кодекса РФ отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий.

При разносной торговле вместе с товаром (за исключением продовольственны х товаров) покупателю передается товарный чек, в котором указываются наименование товара и сведения о продавце, дата продажи, количество и цена товара, а также проставляется подпись представителя продавца.

Момент, когда обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной, предусматриваетс я договором, а если договором такой момент не установлен, он определяется по правилам статьи 458 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

согласно пункту 2 статьи 458 ГК РФ в случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статьи 224 ГК РФ:

1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

КОНСУЛЬТАЦИЮ по вопросам защиты прав потребителей Вы можете получить в Консультационном центре для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области» , расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 51 а, каб. 313. ( тел. 92-97-80 ), а также по телефону горячей линии: 8-800-200-10-62

(c) Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», 2006-2020 г.

Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89

Источник: http://cgie.62.rospotrebnadzor.ru/consultation/info_2/145737/

Договор купли-продажи — когда считается заключенным?

Договор купли-продажи – один из самых часто встречающихся и подписываемых договоров между людьми. Ведь покупают и продают что-то часто, а договор регулирует эти отношения. При этом далеко не все знают, когда именно он считается заключенным.

Одни уверены, что с момента подписания сторонами, другие считают, что с момента перевода денег на счет продавца. Недавно об этом же спорили и мы с друзьями.

Что представляет собой договор купли-продажи

Договор купли-продажи – это документ, который заключается при сделках с недвижимостью в обязательном порядке. В данном договоре обязательно должно быть указано несколько важных пунктов:

  • Фабула договора, в которой должно быть прописано название сделки, данные об участвующих сторонах.
  • Предмет сделки должен быть описан детально.
  • Порядок передачи объекта должен быть прописан максимально детально.
  • Финансовый вопрос – сколько и когда денег за объект будет перечислено продавцу.
  • Обязательства с двух сторон, которых будут придерживаться и покупатель, и продавец.
  • Гарантии для сделки.
  • Заключение и итоги, дата составления.

Договор должен быть подписан обеими сторонами. Также к такому документу могут быть приложены акты передачи, в заключении бумаги должно детально прописываться данное положение. Соответственно, если есть в процессе сделки и другие документы, их следует прописывать также.

Считается заключенным

В отношении договора купли-продажи действуют разные определения. Так, зачастую говорят про то, что он исполнен, заключен, зарегистрирован.

Итак, договор купли-продажи, например, в отношении недвижимости называют исполненным тогда, когда на счета поступил финансовый перевод. Хотя нередко пытаются доказать, что таким подтверждением является квитанция или расписка о получении денег.

Для прохождения регистрации требуется предоставить следующий пакет документов:

  • Выписку из главного документа недвижимости – домовой книги.
  • Согласие всех собственников жилья – актуально для тех случаев, когда продавец не единственный официальный владелец жилья.
  • Когда собственник единственный, потребуется справка из БТИ.

Также следует заплатить за госуслуги пошлину. Она оценивается в 2000 р. Заключенным называют документ тогда, когда передана квитанция об уплате взноса в пользу государства, а договор покупатель получает себе уже завизированным. По действующим нормам документ передают через 11 суток после оплаты госвзноса.

Регистрация договора

Также бывает, что стороны, подписывающие документ, игнорируют такую опцию, как регистрация в госорганах. Нередко заключают договор, просто подтвердив его у нотариуса. Но по нормам закона, которые действуют в стране, этого недостаточно. Договор-купли-продажи недвижимости считается заключенным тогда, когда его зарегистрировали в соответствующем государственном органе.

Для прохождения регистрации требуется предоставить следующий пакет документов:

  • Выписку из главного документа недвижимости – домовой книги.
  • Согласие всех собственников жилья – актуально для тех случаев, когда продавец не единственный официальный владелец жилья.
  • Если собственник один, потребуется справки из БТИ.

Также следует оплатить пошлину. Она оценивается в 2000 рублей. Заключенным называют договор тогда, когда передана квитанция об уплате пошлины, а договор покупатель получает на руки уже заверенным. По действующим нормам договор передают через 11 дней после оплаты госвзноса.

Когда договор могут оспорить и признать незаключенным

В судебной практике есть ряд дел, когда подписанный и нотариально доверенный договор признавали недействительным. Суды аннулировали их из-за того, что сведения о сделке нет в Росреестре.

Исполнение договора

Документ купли-продажи недвижимости называют исполненным и соответствующим всем нормам и законам России, когда продавец передает второй стороне весь комплект бумаг, относящихся к жилью или прочим объектам недвижимого имущества, а также комплект ключей.

До того времени как такого не случилось, на юридическом языке документ еще продолжает быть открытым.

Когда можно расторгнуть заключенный и исполненный договор

Договор можно расторгнуть далеко не всегда, должно быть для этого несколько важных оснований. В их числе:

  • Договор был оформлен на фоне применяемого к продавцу или покупателю физического насилия.
  • Продавец был в измененном состоянии, т.е. под воздействием наркотиков или в состоянии сильного опьянения.
  • Если сделка признается мошеннической – например, продавец продал квартиру по поддельным документам.

Также расторгнуть договор можно по причине отсутствия оплаты. Однако тут стоит понимать, что без свидетелей отказываться от оплаты невозможно. При этом многие ошибочно считают, что договор можно расторгнуть и в других ситуациях. Главное – уложиться в первые полгода после подписания бумаг. Но это не так – отменить такую сделку крайне трудно.

Свидетели сделки

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, на сделку и оформление договора сделки-продажи стоит брать с собой свидетелей. Но важно помнить, что в их качестве не могут выступать:

  • Близкие родственники.
  • Дети даже в совершеннолетнем возрасте.
  • Супруги, исключение составляет тот факт, когда люди просто живут вместе без официальной регистрации в органах ЗАГС.

Условия для признания договора

Итак, договор считается заключенным при следующих условиях:

  • Стороны выполнили все взятые на себя обязательства по прописанным условиям в договоре.
  • Выплаты по договору были проведены в полном объеме.
  • Покупателю были переданы со стороны продавца все бумаги.
  • Нет никаких претензий у сторон.
  • Договор внесен в список Росреестра.

При соблюдении всех этих нюансов договор можно называть заключенным, расторжению он в дальнейшем не подлежит. Это становится своего рода защитой для стороной и обстоятельством, которое обеспечивает законность сделки.

Заключение

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что:

  1. Для того чтобы признать договор купли-продажи, надо соблюсти целый ряд нюансов.
  2. Для признания договора заключенным его надо зарегистрировать в Росреестре.
  3. Без регистрации в Росреестре сделку можно оспорить.
  4. Исполненным считается договор, когда все зарегистрировано в органах, обязательства выполнены с обеих сторон, нет претензий.

Источник: http://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/kupli-prodazhi.html

Заключения договоров купли-продажи

Предприятия, осуществляющие хозяйственную деятельность в области промышленности, торговли, строительства, транспорта и сельского хозяйства с целью извлечения прибыли, непременно сотрудничают с другими фирмами и

компаниями, закупая у них товары, оборудование, материалы. Каждое предприятие стремится к надежному выполнению заказа как со стороны заказчика, так и со стороны исполнителя. Гарантом выполнения обязательств является договор купли-продажи.

Выступающие на мировом рынке предприятия различают:

1) по виду хозяйственной деятельности и характеру совершаемых
операций;

2) правовому положению;

3) характеру собственности;

4) принадлежности национальному капиталу;

5) сфере деятельности.

К первой группе относятся промышленные, торговые, транспортные, транспортно-экспедиторские, страховые, инжиниринговые, арендные, туристские, рекламные и др. фирмы.

Ко второй группе относятся индивидуальные предприниматели и объединения предпринимателей.

К третьей группе относятся частные, государственные и кооперативные фирмы.

К четвертой группе относятся национальные, иностранные и смешанные фирмы.

К пятой группе относятся фирмы с международной сферой деятельности — прежде всего транснациональные корпорации.

К сожалению, ограниченный объем данной работы не позволяет раскрыть содержание каждого понятия.

Заключение договоров состоит из двух основных стадий. Это предложение заключить договор (оферта) и принятие предложения (акцепт). (Порядок заключения договора регулируется Венской конвенцией 1980 г. В статьях 14-24).

Оферта должна удовлетворять двум требованиям: содержать в себе все существенные пункты предполагаемого договора и быть адресованной конкретному лицу или неопределенному кругу лиц при условии возможной индивидуализации одного или нескольких из них, желающих принять предложение. В последнем случае имеет место так называемая публичная оферта, широко применяемая в торговле и иных сферах обслуживания граждан. При отсутствии одного из указанных требований нет и предложения о заключении договора. На практике часто встречаются обращения к публике или отдельным лицам, которые не имеют силы оферты, их следует рассматривать как приглашения к переговорам по поводу заключения договора. Сюда относятся различные формы рекламы (каталоги, буклеты) и объявления. Они не связывают лиц, распространяющих данную информацию, какими-либо юридическими обязанностями по заключению договоров.

«Оферта вступает в силу, когда она получена адресатом оферты. Оферта, даже когда она является безотзывной, может быть отменена оферентом, если сообщение об отмене получено адресатом оферты раньше, чем сама оферта,

или одновременно с ней» (ст. 15 Венской конвенции 1980г.). Однако в практике и законодательстве отдельных стран по вопросу о «связующей силе» оферты, т.е. права оферента отозвать оферту до ее акцепта адресатом существуют значительные расхождения. Например, «то положение, что оферента в течение срока, указанного в самой оферте или нормально необходимого для ответа вытекает из ст. 162 и 163 ГК РФ . ». А «в странах «общего права», прежде всего в Англии, оферент в принципе сохраняет право отозвать оференту в любой момент до ее акцепта контрагентом, обоснованием чему служит требование «встречного удовлетворения» оферент юридически не связан своим предложением».

Под акцептом понимается согласие адресата, данное в установленный срок, заключить договор на условиях предложенных оферентом. По своему содержанию акцепт должен отвечает условиям, сформулированным в предложении заключить договор. «Ответ на оферту, который имеет целью служить акцептом, но содержит дополнения, ограничения или иные изменения, является отклонением оферты и представляет встречную оферту» (п.1, ст.19. Венской конвенции 1980г.). Но если изменения незначительны, и оферент не возражает, то оферта считается акцептированной (п.2, ст. 19 Венской конвенции 1980г.).

Договор считается заключенным, когда две стороны — экспортер и импортер — достигли соглашения в торговой сделке по всем ее существенным условиям. Местом заключения договора по законодательству Российской Федерации и ряду других стран считается место получения акцепта, но в странах «общего права» действует так называемая «теория почтового ящика», в силу которой местом заключения договора считается та страна, откуда отправлен акцепт.

1.4 Структура, исполнение и условия действия договора купли-продажи

Внешнеторговые контракты обычно содержат следующие основные разделы:

1) определение сторон;

2) предмет договора;

3) цена и общая сумма контракта;

4) сроки поставки товаров;

5) условия платежа;

6) упаковка и маркировка товаров;

7) переход права собственности;

8) гарантии продавцов;

9) штрафные санкции и возмещение убытков;

10) обстоятельства непреодолимой силы;

Если предметом договора являются машины, оборудование, то контракты могут включать и другие разделы, такие как: технические условия, условия

испытаний и приемки и т.д. Эти разделы могут быть включены в основной текст контракта или вынесены в приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями.

Кроме основных условий контракта стороны могут зафиксировать в договоре ряд дополнительных положений, уточняющих взаимные права и обязанности. В международной торговле широко используются типовые контракты купли и продажи определенных товаров. Такие контракты чаще всего применяются при торговле зерновыми, сахаром, хлопком, лесоматериалами, кофе и др.

Видео (кликните для воспроизведения).

Под исполнением договора понимается осуществление кредитором прав и исполнение должником обязанностей, возникшие из заключенного соглашения. Главным принципом, лежащим в основе исполнения договора, является принцип надлежащего исполнения обязательства. Исполнение договора должно быть четким и точным. При отклонении от условий договора исправная сторона будет в праве предъявить иск об убытках ввиду нарушения договора, а в определенных случаях может рассматривать договор прекращенным.

Предметом ненадлежащего исполнения договора внешнеторговой купли-продажи является товар, который предусмотрен договором. «Продавец должен поставить товар, который по количеству, качеству и описанию соответствует требованиям договора и который затарирован или упакован так, как это требуется по договору». (п.1, ст.35 Венской конвенции 1980г.). Покупатель, соответственно, должен уплатить цену за товар и принять поставку товара, как было обусловлено в договоре.

Под сроком поставки товара понимается момент, когда продавец обязан передать товар в собственность покупателю. Оговоренное в контракте количество товара может быть поставлено единовременно или по частям. При единовременной поставке устанавливается один срок поставки, а при поставке по частям в контракте указываются промежуточные сроки поставки. Срок поставки может быть установлен путем указания количества дней, недель, месяцев, а если в контракте не оговорен срок поставки товара, то продавец должен поставить товар «в разумный срок после заключения договора».

Закон не содержит единой правовой нормы, в которой излагались бы условия действительности договора. Общие положения о них рассредоточены по отдельным статьям основ гражданского законодательства и ГК РФ. В обобщенном виде они включают в себя:

• наличные соглашения между сторонами;

• соблюдение предписываемой формы договора;

• соблюдение дееспособности сторон договора;

• состояние дееспособности сторон договора.

Рассмотрим более подробно первое и третье условие действительности договора.

1) Условия о наличии соглашения вытекают из самой сущности договора. Как юридический факт, договор — это соглашение, являющееся результатом совместных действий сторон. Эти действия должны быть взаимосвязаны и

направлены на возникновение допускаемых законом обязательственных правоотношений. При отсутствии такой направленности договор считается мнимым и, как следствие, признается недействительным (ст.53 ГК РФ). Например, фиктивная продажа собственником своего имущества позволяет избежать обращение на него взыскания по иску кредитора — мнимый договор, так как совершен лишь для вида, без намерения создать юридические последствия.

Закон не содержит единой правовой нормы, в которой излагались бы условия действительности договора. Общие положения о них рассредоточены по отдельным статьям основ гражданского законодательства и ГК РФ. В обобщенном виде они включают в себя:

• наличие соглашения между сторонами;

• требование законности содержания договора;

• соблюдение предписываемой формы договора;

• состояние дееспособности сторон договора.

При не соблюдении одного из указанных условий договор признается недействительным.

Рассмотрим более подробно первое и третье условия действительности договора.

Из ст. 53. ГК РФ (абзац второй) можно выделить еще один вид недействительности договора — притворный, — который заключается с целью прикрыть другой договор, который стороны действительно имеют ввиду.

При заключении договора организация (гражданин) должна быть свободна от противоправного давления со стороны других лиц, т.е. воля сторон соглашения должна быть свободна от пороков. Пороки воли ведут к недействительности договора. ГК РФ предусматривает две группы указанных договоров. Одну образуют договоры, совершенные влиянием заблуждения (ст.57 ГК РФ) и предусматривается двусторонняя реституция, другую -договоры, заключенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей одной стороны и другой стороны (ст.58 ГК РФ) и предусматривается односторонняя реституция.

2) Внешнеторговые договоры с участием российских организаций заключаются в простой, письменной форме.Несоблюдение формы влечет за собой недействительность сделки (ст.45, ч. 2 ГК РФ). В ряде других стран форма заключения сделки может быть любая: как устная, так и письменная.

Венская конвенция 1980 г., принимая во внимание различный подход к проблеме формы договора, предлагает компромиссный выход из положения: общий принцип, в соответствии с которым договор может быть заключен в любой форме, включая устную (ст. 11), дополняется императивной нормой, позволяющей устранить действие этого правила применительно к государству, согласно законодательству которого для договоров купли-продажи обязательна письменная форма. Государство, пожелавшее воспользоваться такой прерогативой, должно сделать заявление о порядке, предусмотренном ст. 12 и 96 конвенции. Наличие данной нормы создает возможность участия в

конвенции государств, законодательство которых предъявляет различные требования к форме договора внешнеторговой купли-продажи.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: При сдаче лабораторной работы, студент делает вид, что все знает; преподаватель делает вид, что верит ему. 9592 —

| 7380 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Источник: http://studopedia.ru/11_106744_zaklyucheniya-dogovorov-kupli-prodazhi.html

Сделка купли продажи считается совершенной в момент

В какой момент сделка купли-продажи земельного участка считается совершенной? Когда следует отдавать продавцу за него деньги?

Сделка может считаться совершенной в момент подписания договора купли-продажи. Не путайте куплю-продажу с переходом права собственности. Сделки с землёй требуют обязательной государственной регистрации, так вот, право собственности по этой сделке перейдёт к Вам только с момента государственной регистрации этой сделки. Это не значит, что до этого момента сделка не совершена или не действительна, просто до момента государственной регистрации Вы не сможете осуществлять права собственности в полном объёме.

Деньги можете отдавать когда хотите (как договоритесь), но если до момента гос. регистрации деньги не будут выплачены полностью и об этом будет указано в договоре, наступит так называемая ипотека в силу закона. Это лишняя головная боль для Вас и для продавца.

Спасибо за быстрый обстоятельный ответ на мой вопрос.

Источник: http://www.9111.ru/questions/1123709/

Договор купли-продажи — когда считается заключенным?

Главная страница Форум Гарант

  • 1 из 3
  • 1
  • 2
  • 3
  • >
  • с какого момента считается заключенным договор купли-продажи нежилой недвижимости — с момента подписания сторонами договора или с момента передачи имущества по акту.

    Правильно ли будет написать: В соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий Договор считается заключенным с момента передачи Имущества Покупателю по приемопередаточному акту.

    От кого: Татьяна
    Дата: 11-12-2007 10:11

    а можно ли написать, что если оплата не будет произведена в течение 3-х дней с момента подписания сторонами, договор считается незаключенным и обязательства сторон по нему не возникают.

    От кого: zomdrive
    Дата: 11-12-2007 13:02

    Ребят, вы не заболели? Договор к-п что жилой, что нежилой недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации и никак иначе! А вот уже дальше можно прописать, что риск порчи или гибели переходит на покупателя с момента подписания акта

    Почитатйте внимательно ст. 551 ГК РФ.

    Блин, вот Фома-неверующий))))
    ну ВАС, так ВАС:

    ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
    от 16 февраля 2001 г. N 59

    zomdrive, вы правы утверждая, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается ЗАКЛЮЧЕННЫМ с момента его ГОСУДАРСТВЕННОЙ регистрации (п. 3 ст. 433).

    В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на НЕДВИЖИМЫЕ вещи (а не только на жилую недвижимость), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
    Ст. 551 ГК фактически повторяет ст. 131 ГК РФ (п.1).

    Таким образом, необходимо разделять понятия регистрации договора и регистрации права.

    Главой ГК РФ, посвященной купле-продаже недвижимости, не установлено никаких исключений из правила ст. 433 ГК РФ (ведь нигде в этой главе не написано, что нормы ст. 433 ГК РФ к купле-продаже недвижимости не применяются). Тот факт, что существует ст. 551 ГК РФ (а также ст. 558) вовсе не отменяет действие ст. 433 ГК, а также ст. 164 ГК Рф, согласно которой сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Тина, видимо, в связи с тем, что продажа жилья всегда в России была проблемной (мошенничество в этой сфере никто не отменял), законодатель прямо прописал в ст. 558 правило о том, что договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным с момента гос. регистрации. Но еще раз повторюсь, что никто не отменял действие общих норм ГК применительно к государстенной регистрации договоров купли-продажи любой недвижимости.

    И еще, имеется среди всего прочего и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так вот, согласно п. 1 ст. 4 этого закона, государственной регистрации подлежат ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ и другие вещные права на недвижимое имущество и СДЕЛКИ с ним в соответствии со статьями 130, 131. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Договор, согласно ст. ст. 154 ГК РФ, является разновидностью сделки. Исходя из этого, любой договор, касающийся недвижимости, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, как скажем, например, ст. 651 (п.3).

    Татьяна, таким образом, регистрировать договор купли-продажи нежилой недвижимости НАДО под страхом ее ничтожности (ст. 165 ГК РФ).

    Источник: http://forum.garant.ru/?read,1,426868

    Договор купли-продажи — когда считается заключенным?

    Договор— соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

    По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Однако правило о регистрации договора не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

    Примечание: Переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости, заключенному после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, но до создания на территории субъекта РФ органа государственной регистрации, требует такой регистрации .

    Как указано в письме Росреестра от 26.11.2013 N14-исх/10925-ГЕ/13 с 01.03.2013 в отношении заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности.

    Примечание: С указанной даты правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения), а также иных сделок об отчуждении объектов недвижимости не подлежат применению к договорам, заключаемым после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на оригинале документа, выражающего содержание соответствующей сделки, штамп о проведенной государственной регистрации сделки не подлежит проставлению.

    Ситуация: Собственник продал недвижимость, договор купли-продажи подписан, имущество передано, для государственной регистрации перехода права собственности поданы документы. Через несколько дней продавец решил отказаться от исполнения договора, поскольку нашел другого покупателя. Покупатель категорически отказывается расторгать договор. Может ли продавец в одностороннем порядке отказаться от сделки и расторгнуть договор купли-продажи?

    Отказ от своих уже исполненных обязательств по договору, равно как и расторжение исполненного договора купли-продажи,

    невозможен. Это подтверждается правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010:

    «После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ».

    Примечание:

    В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

    В случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества, то суд удовлетворит иск того лица, во владение которого было передано имущество. Другие же покупатели имеют право требования о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора.

    К доказательствам передачи имущества может относиться:

    • Акт приема-передачи, подписанный сторонами
    • Договор купли-продажи является доказательством передачи недвижимого имущества, если такой договор содержит условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи.
    • Если покупатель фактически проживает в приобретенном помещении при отсутствии акта его приема-передачи, это свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче данного объекта.
    • Если покупатель недвижимого имущества несет расходы по его содержанию на протяжении длительного времени при отсутствии акта приема-передачи объекта недвижимости

    Если одна из сторон сделки отказывается от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, право собственности будет зарегистрировано по решению суда, вынесенному по заявлению заинтересованной стороны. При этом виновная сторона должна будет возместить потерпевшей стороне убытки.

    Примечание: Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

    При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд должен установить:

    1. Наличие между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество
    2. Факт уклонения ответчика от совершения действий по такой регистрации.

    К уклонению от совершения государственной регистрации перехода права собственности относится:

    • Отказ продавца передать покупателю оригинал акта приема-передачи недвижимости
    • Непредставление продавцом недвижимости необходимых для государственной регистрации перехода права собственности документов

    Таким образом:

    Во-первых, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество. Однако покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ

    Во-вторых, сам договор купли-продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит, подлежит государственной регистрации только переход права собственности от продавца к покупателю.

    Источник: http://sazonova-advokat.ru/assets/articles/moment.html

    Договор купли продажи предприятия — понятие и условия

    Одним из новых понятий в гражданском законодательстве нашей страны стала процедура продажи предприятия. Она появилась как следствие проведенной приватизации. Предприятие определяется как недвижимость, но это не мешает тому, что в его состав входят различные виды имущества, а также некоторые разновидности обязательств.

    Основы

    Первое, что интересует при обсуждении вопроса продажи предприятий, – каковы существенные условия этой сделки. Логично предположить, что одним из таких условий является, собственно, стоимость. И это верно, однако стоимость – не единственное такое условие. Важным также считается состав предприятия.

    Договор продажи предприятия считается заключенным с момента, когда проходит успешная его регистрация в госорганах. Непременно потребуется обратить внимание на вошедшие в состав объекта обязательства по кредитам. Обе стороны договора могут нести по ним совместную ответственность, если от кредитора не было получено письменное согласие на передачу этих обязательств.

    Другой момент, связанный с процессом передачи купленного объекта тому, кто его приобрел, имеет принципиальное значение для рассматриваемого вопроса. Им является день, когда обе стороны ставят свои подписи (печати) на акте приема — передачи. Как только подписи на нем поставлены, к лицу, ставшему новым собственником, переходит риск, основанный на возможности случайно гибели имущества. Тем не менее, до того момента, когда документ пройдет необходимую регистрацию, новый собственник не может распоряжаться всем, что заявлено в составе покупки.

    Понятие и условия договора продажи предприятия четко прописаны в Гражданском кодексе.

    Продавец должен выполнить три основных действия:

    1. направление всем кредиторам извещения о начале процесса продажи предприятия;
    2. передаточный акт также составляет продавец, на него возложены и обязанности по подготовке объекта к переходу в собственность нового владельца;
    3. передача объекта в собственность новому владельцу с последующим переводом соответствующих прав.

    Если при приемке объекта покупатель обнаружил, что имущество не соответствует акту (есть недостатки), существуют следующие возможности:

    • заявить о необходимости предоставить имущество, недостаток которого обнаружился;
    • заявить о необходимости снижения суммы сделки.

    Существенные условия договора продажи предприятия в обязательном порядке излагаются в письменном виде. При этом к соглашению следует приложить пакет официальных бумаг:

    • нужно заказать у независимой аудиторской фирмы оценку стоимости и справку о составе объекта;
    • бухгалтерия предприятия должна подготовить соответствующий баланс;
    • следует провести полную инвентаризацию и оформить ее результаты в соответствующем документе;
    • список обязательств по кредитам с указанием наиболее полной информации.

    Некоторые нюансы

    Из самой формулировки следует, что предмет рассматриваемого договора — предприятие. Оно рассматривается в качестве имущественного комплекса.

    За исключением случаев, специально оговоренных в содержании документа, при покупке такого объекта новый собственник получает все права, связанные с дальнейшим осуществлением на этом объекте предпринимательской деятельности. Но существует ряд прав и обязанностей, передача которых невозможна, они в состав предприятия не включаются.

    Как правило, за исключением законодательно установленных случаев, при условии, что продавец ранее оформил право на занятия каким-либо видом деятельности и сделал он это на основании лицензии (возможно также на основании разрешения), оно покупателю объекта не передается.

    Вкратце о содержании

    С юридической точки зрения предмет договора купли-продажи предприятия соответствует следующим критериям:

    • это комплекс имущества;
    • он признан недвижимым имуществом;
    • здесь предприниматель осуществляет свою деятельность.

    Имущественный комплекс включает в себя все, что требуется для осуществления деятельности предприятия, а именно:

    • здания, в которых ведется производство и располагается персонал;
    • необходимые станки и оборудование;
    • участок земли, на котором все это расположено;
    • сооружения;
    • продукция и сырье;
    • инвентарь.

    Кроме того, сюда входят долговые обязательства и права, являющиеся исключительными (например, право на товарный знак).

    Договор купли-продажи такого предприятия является взаимным и возмездным, а также консенсуальным, что определяет его сходство с аналогичными договорами, направленными на изменение права собственности на другие объекты. Все основные моменты этого соглашения оговариваются в законе. В том числе из его положений становится ясно, что договор купли-продажи предприятия считается заключенным с момента его госрегистрации.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://www.freshdoc.ru/addons/articles/kuplja_prodazha/dogovor_kupli_predpriyatiya-usloviya/

    Договор купли-продажи — когда считается заключенным
    Оценка 5 проголосовавших: 1
    Читайте так же:  Могут ли военные отставники надеяться на повышение пенсионных выплат

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here