Договор долевого участия в строительстве — на что обратить внимание

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Договор долевого участия в строительстве — на что обратить внимание" от профессионалов с полным описанием проблематики. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то вы всегда можете задать вопрос дежурному специалисту.

Содержание

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) – один из наиболее доступных способов улучшения жилищных условий. Данный вариант характеризуется большим количеством нюансов и особенностей, которые важно принимать к учету перед заключением соглашения.

Что это такое?

В рамках договора долевого участия между дольщиком (покупателем) и застройщиком (продавцом) заключается соглашение, в соответствии с которым вторая сторона принимает на себя обязательства возвести многоквартирный объект по заранее установленным условиям для передачи отдельной квартиры в МКД первой стороне, оплачивающей данные работы совместно с другими вкладчиками.

С использованием ДДУ обеспечивается выполнение ряда гарантий:

  • защита от двойных сделок. После подписания проводится регистрация договора долевого участия в Росреестре. Таким образом государственными службами фиксируется право на получение конкретного объекта после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому недвижимость не может быть повторно продана другому лицу;
  • право на взыскание неустойки по договору долевого участия за нарушение сроков передачи квартиры. Если застройщик не передал квартиру до даты, определенной положениями ДДУ, покупатель может затребовать неустойку за каждый день ожидания;
  • право на расторжение договора долевого участия. Если продавец игнорирует исполнение возложенных обязательств или проводит работы некачественно, то покупатель может расторгнуть сделку без каких-либо последствий, получив при этом свои вложения, неустойку и компенсационные выплаты.

Каковы существенные условия ДДУ?

В соответствии с Федеральным законом № 214 от 2004 года в договоре долевого участия должны быть отражены определенные положения, без которых документ будет признан недействительным. Это следующие условия:

  • предмет договорных отношений. Под ним следует понимать объект недвижимости, который возводится застройщиком и подлежит передаче дольщику после ввода в эксплуатацию;
  • срок выполнения работ. Данный временной отрезок является единым для каждого из участников долевого строительства. При стандартных условиях он определяется как период, по истечении которого квартира должна быть передана дольщику;
  • стоимость договора, правила и особенности уплаты. Цена соглашения представляет собой сумму средств, которая уплачивается дольщиком и выступает как вознаграждение застройщика в договоре долевого участия. Деньги могут уплачены: единовременным платежом или же несколькими переводами в течение определенного периода;
  • гарантийные сроки. Утверждаются на уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. Оговариваются достигнутыми договоренностями. Законом определены минимальные значения: 5 лет – на стандартные объекты недвижимости, 3 года – для объектов инженерной инфраструктуры. Отсчет сроков начинается со дня передачи квартиры дольщику и подписания акта приема-передачи.

Как зарегистрировать ДДУ?

Договор регистрируется в Росреестре или в Многофункциональном центре. Процедура выполняется следующим образом:

Остается лишь дождаться внесения сведений в государственный реестр и получить подтверждение регистрации ДДУ. Срок ожидания составляет не более 10 дней при первичной регистрации договора, 5 дней – при всех последующих.

Как проводится электронная регистрация договора долевого участия в Росреестре?

Можно сэкономить время на процедуру регистрации и подать запрос дистанционным способом. Для этого нужна усиленная электронная подпись. Инструкция такова:

  1. Подать заявку на официальном сайте через специальную форму.
  2. Уточнить цель обращения.
  3. Внести кадастровый номер объекта.
  4. Прописать информацию о собственнике.
  5. Указать вариант, с использованием которого планируется получить документ после проведения регистрации.
  6. Прикрепить сканы необходимых документов.

Остается лишь подтвердить процедуру подписанием с использованием усиленной цифровой подписи и оплатить государственную пошлину.

Как проверить договор долевого участия в Росреестре?

Чтобы уточнить, был ли должным образом зарегистрирован ДДУ, потребуется выполнить ряд действий:

  1. В первую очередь следует обязательно запросить у застройщика копию договора, где проставлен штамп о выполненной процедуре регистрации.
  2. Если соглашение еще не было зарегистрировано, то нужно заявить о необходимости выдачи расписки Росреестра о приеме ДДУ на регистрацию.
  3. Третий вариант, как может быть проведена проверка регистрации договора долевого участия в Росреестре – это заказ выписки из ЕГРН через специальную форму на сайте Росреестра. На обработку запроса отводится до 5 рабочих дней.
  4. Еще один способ – получить соответствующую выписку в отделении Росреестра или через Многофункциональный центр.

Как расторгнуть ДДУ?

Расторгнуть соглашение можно с использованием четырех вариантов:

В дополнении нужно учитывать нюансы расчета неустойки при расторжении договора через суд.

Как проводится расчет неустойки по договору долевого участия?

Если произошла просрочка сдачи дома по договору долевого участия или застройщик в установленный срок не устраняет недостатки, или запланировано расторжение ДДУ, то дольщик может рассчитывать на получение неустойки. Взыскание осуществляется из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за один день, если покупатель является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем; 1/150, если он – физическое лицо.

Неустойка по договору долевого участия начинает исчисляться:

  • при расторжении соглашения – с момента внесения средств дольщиком;
  • за просрочку – со следующего дня после истечения срока, указанного в положениях договора;
  • за несвоевременное устранение недостатков – по завершении периода, отведенного на исправительные работы.

Для упрощения расчетов предусмотрен калькулятор неустойки по договору долевого участия, которым можно воспользоваться по ссылке.

Читайте так же:  Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Важно: в соответствии с вытекающими выводами из судебной практики гражданин обязан уплатить НДФЛ с неустойки по договору долевого участия, так как данная мера взыскания не преследует цель компенсировать потери дольщика.

Оформление ДДУ подразумевает необходимость в принятии к учету ряда важных юридических нюансов, поэтому для успешного участия в долевом строительстве следует привлечь юриста для получения консультации по проблемным вопросам.

Источник: http://legal03.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Подводные камни договора долевого участия в строительстве встречаются довольно часто, но не все о них знают. Оформляя договор с застройщиком жилья, нужно максимально компетентно проанализировать все условия соглашения, чтобы в будущем не попасть в неприятную ситуацию.

Начинать предусматривать финансовые риски целесообразно ещё на начальном этапе инвестиционного проекта. Важно не только подобрать порядочного застройщика, но и грамотно оформить соответствующие документы. Как правильно заключить договор долевого участия, на что необходимо обратить внимание и какие подводные камни могут при этом возникнуть, расскажем в этой статье.

Суть договора долевого участия

Все хотят иметь новое, комфортное жильё. Случается, что денег на квартиру не хватает, а взять кредит в банке не так-то просто. В этой ситуации выручит программа долевого участия в строительстве жилья. Она предусматривает заключение соглашения с застройщиком дома. При этом, застройщик берёт на себя обязательства по возведению и сдаче в эксплуатацию многоквартирного дома, а физическое лицо своими денежными средствами принимает участие в инвестировании постройки с последующим оформлением квартиры в собственность.

Содержание договора

Соглашение об участии в застройке жилья не предусматривает специальной формы. Каждый договор оформляется в индивидуальном порядке с учётом особенностей сделки. Однако, стоит придерживаться определённой формы его составления. Скачать договор участия в долевом строительстве можно на нашем сайте.

В тексте соглашения должна присутствовать следующая информация:

  • полные реквизиты обеих сторон сделки;
  • сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
  • стоимость квадратного метра жилья и общая цена квартиры;
  • график внесения паевых взносов;
  • подробное описание жилья, которое будет передано участнику строительства;
  • права и обязанности сторон.

Соглашением должно быть предусмотрено, что:

  • застройщик обязуется выполнить работы по строительству и передаче квартиры в эксплуатацию инвестору, при этом он имеет право требовать от участника постройки своевременного и полного внесения платежей;
  • дольщик обязуется внести паевые взносы в возведение объекта и, при этом, имеет полное право требовать от застройщика предоставления ему жилья в сроки, оговоренные соглашением.

Подводные камни договора

К оформлению сделки нужно подойти максимально основательно и компетентно. Если Вы не ориентируетесь в вопросах современного законодательства, целесообразно воспользоваться бесплатной юридической консультацией. Опытные специалисты в области жилищного и гражданского права предоставят квалифицированные рекомендации, помогут оформить соглашение оперативно и грамотно.

Главное, на что следует обратить внимание-наличие у застройщика разрешения на постройку объекта. При этом, предусматривается, что земля, на которой производится его возведение, находится в аренде строительной компании, её собственности либо на правах бессрочного пользования.

Перед подписанием соглашения, необходимо удостовериться в наличии прав подписанта на оформление документов со стороны компании. В случае, если договор визирует не генеральный директор, а иное лицо, желательно потребовать выданную ему доверенность на право подписи.

Кроме того, нужно тщательно разобрать и проанализировать все моменты соглашения на предмет наличия различных подводных камней. Все условия должны быть прописаны конкретно, максимально точно, без каких-либо расплывчатых словосочетаний. Это позволит добиться грамотного составления договора и получению нового жилья в оговоренный срок.

Если у Вас остались вопросы, то обратитесь за консультацией к нашим юристам.

Для того, чтобы понять как действовать в вашем случае, пожалуйста заполните форму обратной связи. Кратко опишите Вашу ситуацию укажите Ваше Имя город и номер телефона отправьте заявку и получите консультацию нашего юриста в течении 10 минут.

Источник: http://consultant-mos.ru/stati/podvodnye-kamni-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве: существенные условия и юридические тонкости

На рынке существует много предложений от застройщиков об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других зданий.

Цены на построенные объекты заманчивые, но наученные горьким опытом граждане не спешат вступать в ряды дольщиков.

Перед тем, как подписать

Участники долевого строительства находятся в гораздо более рискованной ситуации, чем обычные покупатели недвижимости.

Тщательно выбирайте застройщика:

  • узнать включен ли в Единый реестр застройщиков,
  • выяснить примерный перечень сданных объектов,
  • собрать отзывы жильцов в построенных домах о качестве постройки,
  • изучить аудиторское заключение за последний год, а также разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года на сайте застройщика,
  • проверить есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истекли ли его сроки,
  • ознакомиться с проектной документацией и документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок,
  • прочитать заключение уполномоченных органов о соответствии проектной декларации установленным требованиям на сайте застройщика.
  • Внимательно изучайте договор долевого участия и подписывать после консультации с юристом. Уточните, на что обратить внимание и как защищать свои права.

    Следите за отчетностью на сайте застройщика: ежегодные аудиторские заключения, сведения о застройщике в ЕГРЮЛ, этапы строительства объекта.

    Смотрите на стройку своими глазами и познакомьтесь с другими дольщиками, чтобы обмениваться информацией.

    Читайте так же:  Облагается или нет ндфл компенсация за неиспользованный отпуск при увольнении

    Типовая форма

    Договор долевого участия – важнейший ключ в отношениях между дольщиком и застройщиком.

    Типовой формы договора, утвержденной законодателем, нет.

    Однако есть установленные законом требования, которым должен соответствовать любой ДДУ.

    Они содержатся в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

    Застройщики предлагают свою форму ДДУ, изменять условия в которой они не хотят либо идут на незначительные уступки по дополнительным условиям. Объясняют, мол, в Росреестре уже зарегистрирован первый ДДУ по строящемуся объекту, а согласно 214-ФЗ условия должны быть одинаковыми для всех дольщиков.

    Это веский аргумент.

    Однако не следует вслепую соглашаться с предложенной формой. Прежде всего, стоит разобраться, как прописаны условия в предложенном застройщиком типовом ДДУ и как они регламентированы в законе.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Обязательные условия

    Существенные условия по закону – это условия, без которых соглашение считается незаключённым.

    При отсутствии в ДДУ существенных условий у сторон не возникают права и обязанности.

    Проверьте реквизиты договора и сторон:

    • номер и дату заключения,
    • наименование сторон.

    Для граждан – это ФИО, паспортные данные, адрес места регистрации. Для организаций – это полное фирменное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, КПП, местонахождения, ФИО и основание полномочий представителя на подписание договора.

    Подписывать ДДУ от имени застройщика должен генеральный директор. Если подписывает иное лицо, требуйте доверенность либо иной документ, подтверждающий право на реализацию объекта.

    Проверьте застройщика в договоре в проектной декларации, разрешении на строительство и документах на земельный участок. Данные должны совпадать.

    Существенные условия

    Предмет договора — это описание сути отношений сторон. Предмет договора должен быть сформулирован примерно так:

    «Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать готовый объект строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять построенный объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».

    Не путайте договор долевого участия с этими видами соглашений:

    • предварительным договором купли-продажи еще не построенной квартиры,
    • об участии дольщика в инвестиционной деятельности,
    • о переуступке прав на квартиру после ввода в эксплуатацию,
    • о совместном финансировании строительства.

    Меры защиты дольщиков здесь не применимы.

    Типовое описание квартиры и дома

    В тексте должно быть полное описание многоквартирного дома в соответствии с проектом:

  • план,
  • местоположение,
  • вид, назначение, об этажность, общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость,
  • материал наружных стен и поэтажных перекрытий.
  • Проверьте информацию о помещении, которое покупаете:

    • назначение,
    • этаж, на котором расположена квартира,
    • общая площадь,
    • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас.

    Срок передачи по 214-ФЗ

    Срок передачи готового объекта строительства должен быть единым для дольщиков.

    В законе есть два понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «передача объекта участнику долевого строительства». Они про разное.

    Проследите, чтобы условие ДДУ о сроке передачи объекта содержало конкретную дату, а не расплывчатые формулировки типа «в течение месяца после ввода объекта в эксплуатацию» или «не позднее окончания финансового года».

    Это понадобится, чтобы взыскать неустойку. Чёткий срок позволит доказать в суде пропуск сроков передачи квартиры застройщиком.

    Цена и оплата

    Цена договора дана двумя способами:
    1. одной суммой,
    2. формулой — произведением цены единицы общей площади жилого помещения и цены одного квадратного метра.

    Посмотрите, есть ли график платежей с указанием сроков и конкретных сумм.

    Если вы берёте кредитные средства для оплаты цены договора, укажите:

    • номер, дату кредитного договора,
    • наименование кредитора,
    • срок действия договора,
    • сумму кредитных средств и проценты на кредит.

    Пример указания гарантийного срока на объект

    Качество построенного объекта должно соответствовать: условиям ДДУ, техническим и градостроительным регламентам и проектной документации.

    Гарантийные обязательства застройщика на сданный в эксплуатацию объект — 5 лет, и 3 года — на входящее в состав объекта технологическое и инженерное оборудование.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.

    Обеспечение исполнения обязательств

    Обязательства застройщика работают по принципу ипотеки, когда до выполнения обязательств недвижимость находится в залоге.

    В залоге у дольщиков находятся:

    • объект строительства,
    • земельный участок или право аренды застройщика на него.

    Залог оформляется с государственной регистрацией первого ДДУ.

    Залог обеспечивает возмещение убытков на случай банкротства либо прекращения или приостановление строительства на срок более 2 месяцев.

    На что ещё обратить внимание?

    Помимо рассмотренных, застройщики включают пункты договора, касающиеся финансовых обязательств сторон, неустойки.

    Посмотрите полезное видео по теме статьи:

    Ответственность застройщика

    За нарушение сроков передачи объекта обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки:

    • 1/300 ставки рефинансирования, если дольщик – организация,
    • 1/150 ставки, если дольщик – гражданин.

    Имеется ввиду %, который устанавливается Центральным Банком РФ. Такой размер компенсации предусмотрен законом. Договор не может установить планку ниже.

    При просрочке сроков на устранение недостатков по жалобе застройщик обязан выплатить неустойку — 1% от стоимости объекта за каждый день просрочки.

    Ответственность дольщика

    Ответственность участника долевого строительства зеркальна — за нарушение сроков оплаты по ДДУ он обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый день просрочки.

    Форма страхования гражданской ответственности застройщика

    Застройщик сам выбирает как застраховать риск ответственности перед дольщиками:

  • поручительство банка,
  • договор страхования в страховой компании
  • или Обществе взаимного страхования дольщиков.
  • Читайте так же:  Крышная котельная преимущества и правила установки в многоквартирном доме

    Выгодоприобретателем будет дольщик.

    Застройщик обязан передать все сведения о страховщике или поручителе, а также условиях и правилах получения компенсации.

    Согласие на переуступку и регистрация в Росреестре

    Посмотрите, есть ли условие об обязательном согласии застройщика на уступку прав требования по ДДУ третьим лицам.

    Также посмотрите, кто регистрирует договор: вы сами или застройщик. Проверьте, включена ли в цену стоимость услуг застройщика по регистрации.

    Это ключевые моменты, с которыми юристы сталкиваются на практике при разрешении споров в долевом строительстве.

    Источник: http://kapremont.expert/kvartira/dolevka/ddu/sushhestvennye-usloviya.html

    Мелкий шрифт или “подводные камни” ДДУ

    Подписание договора долевого участия — это волнительный и ответственный момент. Перед тем как связать себя обязательствами со строительной компанией, банком или агентством недвижимости нужно внимательно ознакомиться с документами. В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.

    Что такое договор долевого участия?

    ДДУ или договор долевого участия — это основной документ для совершения сделки при покупке квартиры в новостройке. В нем прописываются обязательства сторон, даты, действия и гарантии.

    Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.

    От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

    Особенности договора долевого участия

    Подводные камни договора — распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

    Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

    Увеличение площади квартиры

    Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

    Покупатели для получения свидетельства о праве собственности доплачивают более 100 000 рублей из-за увеличения жилой площади или получают квартиру меньше желаемой, но в этом случае застройщик выплачивает компенсацию из-за уменьшения количества метров. С 2017 года в ДДУ по 214-ФЗ были внесены коррективы и стоимость площади может быть указана как:
    • цена за квадратный метр;
    • цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
    • сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

    В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

    Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

    До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд. Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей. Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

    Сроки сдачи новостройки

    В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.

    Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.

    Процедура оплаты

    В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

    Устранения недочетов

    В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

    Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.

    Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:

    • требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
    • снизить цену;
    • потребовать у СК компенсацию собственных затрат.

    Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

    Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

    Распознать мошенника можно по следующим критериям:

    • отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
    • предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
    • предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.
    Читайте так же:  Варианты, как узнать, когда снесут мой дом и по какой государственной программе

    Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

    Как купить квартиру по ДДУ?

    Подводные камни договора долевого строительства встречаются часто и человеку, который редко сталкивается с подобной документацией, обнаружить самостоятельно их трудно. Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.

    Консультацию о надежных и проверенных застройщиках Краснодара можно получить бесплатно оставив заявку на сайте недвижимости 23Квартиры.ру. Специалисты проинформируют про особенности оформления и нюансы договора, которые можно или даже нужно изменить до их подписания.

    Источник: http://23kvartiri.ru/melkij-shrift-ili-podvodnye-kamni-ddu/

    Как не попасть на удочку застройщика? Подводные камни в договоре участия в долевом строительстве

    Автор: юрист Дмитрий Лидов
    *Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию — Напишите свой вопрос в форме или позвоните номеру
    +7 (495) 212-90-15

    В этой статье поговорим про долевое строительство, а именно: про подводные камни, которые могут ждать дольщика по ДДУ и как не попасть на удочку недобросовестной строительной компании? Также можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

    Какие подводные камни в договоре участия в долевом строительстве?

    Срок передачи ключей

    Всегда застройщики хитрят со сроками. Потому что это важнейший момент, который имеет решающее значение для определения суммы неустойки. Конечно, зачастую жирным шрифтом написан срок ввода в эксплуатацию дома. И люди чаще всего обращают внимание на этот срок, полагая, что это и есть тот самый срок, когда им должны передать квартиру. Например, «срок ввода в эксплуатацию 1 квартал 2019 года». А срок передачи ключей указан через полгода. Но именно срок передачи ключей (срок передачи объекта) является той отправной точкой, от которого рассчитывается неустойка. И поэтому часто получается, что дольщик ориентируется на одни сроки, а в действительности в договоре юридически закреплены совершенно другие сроки.

    Также, чтобы привлечь клиентов в рекламных проспектах строительные компании указывают срок ввода в эксплуатацию, а не срок передачи объекта. Так им выгоднее.

    Встречаются даже случаи, когда срок передачи ключей прописан через 12 месяцев после ввода в эксплуатацию дома. То есть по факту ключи могут передавать через год.

    Застройщик не отвечает за то, что нарушил срок ввода в эксплуатацию. Ответственность наступает за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

    Квадратные метры и деньги за переуступку

    Также бывает, что застройщики хитрят с квадратными метрами. Были прецеденты о том, что включать ли балкон или лоджию в общую площадь квартиры или нет.

    Еще возникают споры о том, сколько застройщик возьмёт денежных средств за переуступку прав требований по ДДУ. Допустим, клиент хочет переуступить (перепродать) квартиру. Застройщик прописывает в договоре, что за техническое оформление документов по переуступке мы берём 30-40-50 т.р. или какой-то процент от стоимости квартиры. Хотя по закону такой обязанности платить застройщику нет, если иное не предусмотрено договором. Поэтому здесь возникает спорный момент.

    Дольщик вправе отказаться от услуг застройщика. Об этом часто не знают клиенты. Может быть дольщику не нужны услуги по техническому переоформлению переуступки, а нужна только справка от застройщика об оплате квартиры. Справка сама по себе не является услугой по переоформлению переуступки. И переуступку клиент может сделать сам или с помощью юристов. Даже в Росреестре не могут отказать в данной ситуации. Но практика в регионах разная. и иногда Росреестр перестраховывается и просит, чтобы всё равно застройщик дал письменное официальное согласие. Хотя такого согласия не требуется.

    Какие есть хитрости в форме договора долевого участия и в сроках передачи квартиры по ДДУ?

    Хитрости могут быть не только в сроке, но и в том какая форма договора у вас заключена.

    Часто под видом ДДУ подсовывают разные виды договоров:

    • предварительный договор долевого участия;
    • договоры займа;
    • договоры паенакопления (кооперативная форма строительства).

    Ко всем этим договорам не применяется та ответственность и те последствия, которые предусмотрены законом об участии в долевом строительстве.

    Совет: нужно внимательно относиться к тому договору, который подписываете и в какой форме. Подлежит ли он регистрации в Росреестре или нет?

    Что касается сроков, то застройщик тоже часто с ними хитрит. И может привязывать их по разному. Может прятать их в разных пунктах и вы можете сразу не обратить на это внимания. например, ввод в эксплуатацию написан жирно в разделе «Сроки», а срок передачи ключей написан в разделе «Разрешение споров» или «Ответственность сторон». И вы даже туда не подумаете заглянуть.

    Еще один важный момент: срок передачи квартиры привязывают к сроку ввода в эксплуатацию. И застройщик иногда включает такую риторику: «Мы же до сих пор не ввели дом в эксплуатацию. Соответственно, если не ввели, то у нас и не наступил еще и срок передачи ключей. потому что срок передачи ключей через 3 месяца после ввода в эксплуатацию. А нам пока мэрия не подписала акт ввода в эксплуатацию. Это мэрия виновата. Идите к ним жалуйтесь. Мы тут ни при чём».

    Такая риторика иногда работает в отношении некоторых клиентов, которые не хотят разбираться. Они думают: ну, действительно, застройщик же пока не ввел в эксплуатацию, значит срок передачи ключей еще не наступил.

    Читайте так же:  Значение кадастрового номера земельного участка

    Это не правильно. Так как судебная практика уже давно установила, что если есть установленный срок ввода в эксплуатацию, то вполне можно рассчитывать срок передачи ключей в привязке к сроку, который там уже рассчитан. то есть если застройщик прописал ,что через 3 месяца после ввода в эксплуатацию, который тоже прописан, то можно считать, что клиент рассчитывал получить именно к этому сроку квартиру. А если застройщик вовремя не получил акт ввода в эксплуатацию, то это его проблемы. Потребитель в данном случае не виноват.

    Были ли случаи, когда по договору невозможно определить срок передачи квартиры?

    Сейчас редко такое случается. Раньше в практике такое встречалось часто.

    Рынок стал более цивильный и крупные серьёзные застройщики вытеснили мелких, договоры стали более адекватными. Та дикость ,которая была лет 8 назад — она точно ушла.

    Сейчас договоры, в которых невозможно установить срок практически не встречаются.

    Часто ли заключаются другие виды договоров под видом договора долевого участия в строительстве?

    Да, заключаются. Есть ряд застройщиков, которые известны на рынке, которые работают не по схеме ДДУ. Например, группа компаний ПТК-30, которые работали через договоры займа с предварительным договором долевого участия. потом делали акт зачёта, для некоторых избранных клиентов делали ДДУ. Зачастую продавали квартиры, которые находились в залоге у банка, которые не были еще даже оплачены.

    Либо, например, компания «Дискус». У них всё происходит через жилищно-строительные кооперативы. Здесь нет ответственности у застройщика за нарушение сроков передачи квартиры. Потому что клиент является членом кооператива, который как и все остальные вместе скинулись деньгами, грубо говоря, и строят дом. С кого вы будете спрашивать? С самого себя? Или с таких же членов кооператива как и вы? Деньги ушли с кооператива на подрядчиков. Даже, если вы что-то взыщите, до живых денег не получите. У кооператива нет денег. Деньги только от пайщиков. В этой ситуации всё работает исключительно на доверии бренду, компании, которая из года в год по такой схеме продолжала строить. И те кто ведуться на низкую цену — получают высокие риски.

    Сейчас запрещено застройщикам продавать квартиры не по ДДУ. Как строительные компании обходят заключение договора долевого строительства?

    Да, запрещено. Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.

    Задача таких организаций, которые это практикуют, сделать так, чтобы не было даже признаков и похожести на ДДУ.

    Например, возьмём кооперативную схему. Есть кооператив, есть заявление на вступление в члены кооператива, есть членская книжка. То есть всё максимально всё сделано правдоподобно, чтобы доказать, что это действительно кооперативная схема строительства. И о ДДУ речи здесь никогда не шло и никто не обещал заключить такой договор. То есть все участники прекрасно осознают, что они идут не на ДДУ. Таким образом, это не обходная, а совсем другая форма строительства.

    Кооперативная схема не запрещена. Займовая схема — запрещена.

    Несмотря на запреты многие строительные компании продолжают обходить ДДУ. Потому что понимают, что люди, которые покупают квартиру, вряд ли пойдут жаловаться на застройщика. они в итоге всё же хотят получить эту квартиру, хотят, чтобы дом достроился. Они не хотят, чтобы компанию закрыли и их деньги остались в компании. Они будут сами молчать до тех пор пока не получат квартиру.

    И только тогда, когда возникнут проблемы и квартиру не передадут в установленные сроки, только тогда они пойдут жаловаться и говорить ,что нас обманули.

    Но это не совсем обман, это договорённость сторон. Одна сторона говорит, что я могу вам сделать дешевле, но по более опасной схеме, а другая сторона соглашается на риск. Но нужно отдавать себе отчет, что за низкой ценой могут стоять большие последствия.

    Какие существуют схемы обхода заключения ДДУ?

    Такие схемы считать бессмысленно и бесполезно, потому что всегда появляются новые. но всё же перечислим некоторые:

    • вексельная схема;
    • договор займа с последующим зачётом и с предварительным ДДУ;
    • жилищно-строительный кооператив.

    Можно ли в суде признать, что заключенный договор по обходной схеме в действительности является ДДУ?

    Практика такая есть. Например, был договор займа, предварительный договор и договор переуступки. Но возник вопрос относительно того, что была ли отработана квартира со стороны подрядчика, мог ли подрядчик переступать данную квартиру, а также возник вопрос можно ли признать за дольщиком права на данную квартиру именно по ДДУ. Дело дошло до Верховного суда, который поставил точку в спорах. И сказал, что в этих отношениях есть все признаки участия в долевом строительстве и необходимо признать право собственности на квартиру.

    Также есть прецеденты с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом). В разных регионах практика складывается по разному. И есть прецеденты, где схему по ЖСК признавали ДДУ.

    Видео

    Автор: юрист Дмитрий Лидов
    *Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию — Напишите свой вопрос в форме или позвоните номеру
    +7 (495) 212-90-15
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://yuristprav.ru/kak-ne-popast-na-udochku-zastrojshhika-podvodnye-kamni-v-dogovore-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

    Договор долевого участия в строительстве — на что обратить внимание
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here